L’AFFITTO AD USO ABITATIVO – 1a PARTE

pag04_alquiler_vacacionalL’articolo prende in considerazione la locazione (affitto) di beni immobili destinati ad uso abitativo tra soggetti privati. Si ricorda altresì che non pretende di avere carattere esaustivo e che ogni caso concreto necessita una valutazione specifica e più approfondita. Ai fini di una maggiore chiarezza si elencano i principali riferimenti normativi utilizzati per la sua redazione:

Ley 29/1994 – Arrendamientos Urbanos (LAU)

Ley 4/2013 – Medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler

Ley 26/2014 – Reforma fiscal en materia del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

1 Cos’è l’affitto ad uso abitativo (vivienda habitual)?

È il contratto con il quale un soggetto (arrendador/locatore) si obbliga a far godere ad un altro soggetto (arrendatario/locatario/inquilino) un bene immobile, per un dato tempo e dietro il riconoscimento di un corrispettivo, con lo scopo di soddisfare la necessità di abitazione in forma stabile di quest’ultimo. Le norme relative all’affitto ad uso abitativo (sostanzialmente la Ley de Arrendamientos Urbanos – LAU ed, in via suppletoria, il Código Civil) si applicano anche alla mobilia, ai posti auto e a qualunque altra pertinenza dell’immobile. Le norme sancite dalla LAU non si applicano ai contratti di affitto di carattere temporaneo (vivienda temporal) o turistico (vivienda turistica) e ad alcuni casi specificamente elencati dalla stessa LAU.


2 I punti salienti del contratto d’affitto

a canone di locazione (renta) e spese

Il canone di locazione è la quantità di denaro che paga l’inquilino per occupare l’abitazione. Ad inizio locazione il locatore può esigere il pagamento anticipato di una o più mensilità (attenzione! si tratta di un importo diverso ed ulteriore rispetto alla cauzione). La forma, le modalità e le tempistiche di pagamento vengono abitualmente specificate nel contratto; tuttavia, in assenza di indicazioni, il pagamento per legge deve avvenire entro i primi 7 giorni di ogni mese, in contanti e presso l’immobile affittato. Qualsiasi sia la forma stabilita per il pagamento l’inquilino può sempre esigere una ricevuta dell’avvenuto pagamento. Il canone di locazione è soggetto ad un adeguamento annuale al costo della vita in base all’indice IPC (Instituto Nacional de Estadística): in pratica è l’equivalente del nostro adeguamento ISTAT. Diverso è l’incremento del canone nel caso in cui il locatore abbia realizzato migliorie consistenti nell’abitazione affittata: tale tipo di incremento, il cui valore dipende chiaramente dal valore aggiunto dalle opere eseguite sull’immobile, troverà applicazione solo trascorsi 5 anni dalla firma del contratto per i contratti anteriori al 6 giugno 2013 (data di entrata in vigore della Ley 4/2013 – medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler, o 3 anni per quelli successivi a tale data.

Per quanto riguarda le spese, bisogna distinguere tra spese generali e spese individuali. Con spese generali si intendono fondamentalmente le spese condominiali, l’IBI – El Impuesto sobre Bienes Inmuebles e tutte le altre imposte che gravano sull’immobile. Benché di regola siano spese gravanti sul locatore, è possibile per le parti pattuire che se ne faccia carico l’inquilino: in questo caso l’ammontare dell’importo annuale delle spese condominiali dovrà risultare nel contratto e potrà solo attualizzarsi. I servizi individuali (gas, acqua, elettricità, telefono) invece sono di regola a carico dell’inquilino, benché nulla vieti al locatore e inquilino di includere di comune accordo nel canone mensile una quota forfettaria a copertura di questo tipo di spese.

b la durata dell’affitto

La LAULey de Arrendamientos Urbanos protegge l’inquilino stabilendo una durata minima per il contratto con proroghe automatiche annuali: pertanto, se l’inquilino desidera il proseguimento del rapporto contrattuale non dovrà comunicare nulla al locatore; se invece desidera abbandonare l’immobile dovrà comunicarlo formalmente (raccomandata, burofax ecc.) al locatore con anticipo rispetto alla data di scadenza del contratto o di una delle sue proroghe annuali. La succitata durata minima del contratto dipende dalla data nella quale è stato firmato il contratto e lo spartiacque è rappresentato dalla Ley 4/2013 – medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler. Per i contratti anteriori al 6 giugno 2013 la durata minima è di 5 anni. Il contratto che duri meno può prorogarsi di anno in anno fino ad arrivare a cinque. Se alla data di scadenza del contratto nessuna delle parti notifica all’altra la sua volontà di non rinnovarlo, il contratto può prorogarsi -sempre per termini annuali- fino ad un massimo di ulteriori tre anni. Per i contratti successivi al 6 giugno 2013 la durata minima è di 3 anni. Il contratto che duri meno può prorogarsi di anno in anno sino ad arrivare a 3 e alla scadenza, in assenza di disdetta, il contratto può prorogarsi per un ulteriore anno.

Assodato che alla scadenza del contratto l’inquilino può esercitare il suo diritto ad abbandonare l’immobile semplicemente informando il locatore con il preavviso stabilito dalla legge (60 giorni prima della scadenza per i contratti anteriori al 16/6/2013 e 30 giorni per quelli successivi a tale data), cosa succede invece se vuole lasciare l’abitazione con anticipo rispetto a detta scadenza? La LAU non sancisce automaticamente un diritto di indennizzo per il locatore, stabilisce solo come calcolare tale indennizzo se espressamente pattuito dalle parti: una mensilità del canone di locazione in vigore per ogni anno del contratto ancora da compiere e, per periodi di tempo inferiori all’anno (ossia in tutti i casi in cui il contratto si rinnovi con proroghe annuali), un indennizzo proporzionale ai mesi restanti. Laddove nulla dica il contratto il locatore potrà sempre chiedere l’applicazione del Código Civil: trattandosi di inadempimento di una parte (l’inquilino sta venendo meno all’obbligo di abitare l’immobile per il tempo concordato), l’altra parte potrà sollecitare per vie legali l’adempimento del contratto o, in alternativa, la sua risoluzione con annessa richiesta di risarcimento danni.

Che succede se è il locatore a voler concludere il contratto anticipatamente rispetto alla data di scadenza? Nei contratti anteriori al 6 giugno 2013 la legge glielo consente in un caso, applicabile peraltro solo se espressamente menzionato nel contratto e previo preavviso di almeno 30 giorni, ossia se necessita utilizzare l’immobile come “vivienda habitual” per sé o i suoi parenti in primo grado di consanguineità o per adozione o per il coniuge nelle ipotesi di sentenza di divorzio o nullità matrimoniale. Se però l’abitazione non viene realmente occupata, il locatore dovrà, a scelta dell’inquilino, reintegrarlo nell’uso dell’abitazione per un nuovo periodo di minimo 5 anni, rifondendogli le spese nel frattempo sostenute, o indennizzarlo con una quantità pari ai canoni restanti al completamento dei 5 anni. Nei contratti posteriori a tale data il locatore potrà recuperare l’uso dell’immobile per le stesse ragioni sopra citate senza necessità che tale eventualità sia stata precedentemente pattuita, dando un preavviso di almeno 60 giorni e sempre che sia trascorso almeno il primo anno di locazione.

(Avv. Elena Oldani)