2014, l’anno dei “fondi avvoltoio”

pag19_2007-comienzo-de-la-crisis-E’ l’ultimo piatto del tavolo che resta da mangiare. Le precedentemente grandi immobiliari spagnole sono in procinto di passare di mano. Realia, Colonial, Metrovacesa e Reyal-Urbis sono candidate ad essere protagoniste in questo nuovo 2014. I suoi azionisti, le banche e le casse nazionalizzate, sono finalmente in posizione di vendita. Quasi sette anni dopo che la bolla punse il mattone, la digestione è ancora da completare. Non sorprende che questo doloroso processo sia ancora nella sua fase preliminare. Secondo le stime della banca di investimenti Goldman Sachs, il debugging del settore immobiliare-finanziario spagnolo sta seguendo un calendario segnato in funzione delle risorse disponibili per l’acquisto. Ben lo sanno gli investitori internazionali (fondi opportunistici), che sono in attesa per entrare in Spagna da qualche tempo. Tuttavia, il prodotto in vendita è stato generalmente scarso, data la resistenza del venditore (o del creditore) a abbassare il prezzo. I fondi hanno bisogno di piattaforme attraverso le quali capitalizzare le attività acquisite durante questi anni prima di disinvestire. Tra il 2009 e il 2010, le operazioni che hanno colpito il mercato erano la vendita e il subaffitto, vale a dire le cessioni di proprietà che permettono ai loro proprietari (istituzioni finanziarie, società) di ottenere liquidità in un momento di estrema carenza di finanziamenti in cambio della vendita e subaffitto. Negli anni successivi, le uniche attività per la vendita immobiliare sono stati portafogli di vendita con garanzia ipotecaria (anche di altro tipo), anche se in volumi molto ridotti. Successivamente, i fondi di investimento hanno preso posizioni attraverso l’acquisto delle piattaforme di gestione del risparmio che hanno venduto l’insieme delle istituzioni finanziarie. Dalla prima operazione, quella di Aktua, venduta da Banesto a Centerbridge, fino all’ultima, Aliseda, collocata dal Banco popolare al consorzio formato da Keneddy Wilson-Varde, sono passati esattamente dodici mesi. E ce ne sono ancora un po’ di più da risolvere, come Solvia, del Banco Sabadell. Senza contare il fondo dell’armadio del Sareb, dove vengono gestiti assets tossici trasferiti dalle entità nazionalizzate (Bankia, Caixa Catalunya e NovaGalicia) e quelli salvati (BMN, Ceiss, Caja3 e Liberbank), la banca sana corre ancora un rischio immobiliare molto elevato. In questo portafoglio di mattoni da sistemare, il prossimo livello di attività da liquidare è il capitale e/o il debito delle grandi immobiliari, appesantite dal crollo del settore e dal livello della leva finanziaria. In aggiunta all’ordine quasi naturale, ci sono ragioni di affari che giustificheranno il perché le grandi immobiliari finiranno sotto il controllo dei fondi avvoltoio. Come spiegato da un qualsiasi agente del settore, tutti gli investitori che hanno preso posizioni sul mercato nel corso di questi anni – Apollo, Fortress, HIG, Lone Star e Cerberus, sono interessati a diventare un veicolo in cui capitalizzare tutte le attività acquisite dalle banche durante il processo di riduzione dell’indebitamento. Questa domanda latente dei fondi coincide anche con la necessità di vendere che hanno le istituzioni finanziarie, costrette a smaltire la loro esposizione nel settore immobiliare. Qualche processo, come quello di Realia, è già in corso. Altri, come quello di Metrovacesa, ritirata dal mercato, è in corso. Qualcosa di simile accade con Colonial, ricercata dagli investitori di tutti i tipi, come per esempio Juan Miguel Villar Mir. Nel frattempo, altri come Reyal-Urbis hanno un futuro più complesso frutto della loro insolvenza.

(E’ VOLUTAMENTE un articolo dal passato, anche se prossimo. Provate a verificare cos’è successo realmente…, casca a pennello nel mese dei morti)

(Articolo dalla stampa SERIA…)