L’Affitto ad uso abitativo – Seconda parte

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C)  la cauzione (fianza)

La cauzione è una quantità di denaro che l’inquilino deve consegnare al locatore alla sottoscrizione del contratto d’affitto. Serve per assicurare che l’inquilino compia i suoi principali obblighi: pagare il canone e le spese che gli corrispondono, aver cura dell’abitazione, delle sue pertinenze e di tutto quanto contiene (ivi compresi gli utensili), non arrecare danni all’immobile. La garanzia è obbligatoria e l’importo minimo per legge è di una mensilità. Poiché però nulla vieta che l’importo sia superiore, generalmente i locatori chiedono di più. Quando il contratto di affitto termina, il locatore deve restituire l’importo in questione (o il saldo restante se una parte è stata eventualmente trattenuta, ad es. per ripristinare un danno o compensare il mancato pagamento di un canone) nell’arco di 30 giorni, abbonando i relativi interessi se tarda nella restituzione. Poiché è possibile per le Comunità Autonome dettare norme specifiche ed integrative delle disposizioni statali sul deposito delle garanzie, è bene approfondire la normativa locale prima di firmare il contratto d’affitto.

D) manutenzione ordinaria e straordinaria

Per manutenzione straordinaria si intendono quelle opere che bisogna realizzare necessariamente per la buona conservazione dell’immobile (ad es. riparazione di infiltrazioni, dell’impianto elettrico o dell’impianto idraulico ecc.) e tutte le riparazioni classificate dal Legislatore come indispensabili all’abitabilità. Tali opere e riparazioni sono un obbligo per il locatore e, chiaramente, a suo esclusivo carico: se il locatore si rende inadempiente in tal senso, l’inquilino può ricorrere in giudizio per ottenere l’adempimento dell’obbligazione o per ottenere la risoluzione del contratto, ma in nessun caso può legittimamente sospendere il pagamento del canone. Qualora l’intervento riparativo impedisca l’uso dell’abitazione per oltre 20 giorni, l’inquilino avrà diritto a che gli sia diminuito il canone mensile in proporzione alla parte dell’abitazione della quale si veda privato. Infine, l’inquilino può realizzare eventuali riparazioni urgenti (informando in tal senso il padrone di casa) e successivamente chiedere il rimborso al locatore. Le piccole avarie o riparazioni di ordinaria amministrazione (ad es. cambiamenti di prese o lampadine ecc.) sono invece a carico dell’inquilino, così come quelle resesi necessarie per sua incuria.

E) cessione del contratto d’affitto e subaffitto


Va premesso che in entrambi i casi il Legislatore pretende il consenso espresso del locatore.

Nel caso della cessione il cessionario rimane surrogato nella posizione contrattuale dell’inquilino-cedente di fronte al proprietario. Ciò significa che il contratto di affitto non si modifica, salvo nel fatto che l’inquilino venga sostituito da un’altra persona che assume gli stessi diritti ed obblighi.

Il subaffitto invece è, secondo la definizione dall’art. 8 della LAU, un contratto in virtù del quale l’inquilino cede ad un terzo (subaffittuario) una parte dall’abitazione affittata senza estinguere la propria relazione contrattuale con il proprietario. Il subaffitto implica cioè la nascita di una nuova e distinta relazione contrattuale tra l’inquilino ed il subaffittuario, che però seguirà le stesse norme applicabili al contratto d’affitto principale.

3 Registrazione del contratto.

Non è obbligatorio di iscrivere il contratto nel Registro della Proprietà. Generalmente le parti non lo registrano per risparmiare le spese che il procedimento comporta (spese che variano in funzione dell’affitto pattuito e della durata della locazione), tuttavia solo un contratto registrato garantisce una protezione giuridica completa. Infatti solo con la registrazione l’inquilino acquisirà la certezza che il locatore-arrendador è effettivamente proprietario dell’immobile o quantomeno titolare di un diritto sull’immobile (ad es. l’usufrutto) che gli consente di affittarlo legittimamente, sarà protetto di fronte a terzi che avanzino diritti sul bene (ad es. nel caso in cui durante la validità del contratto di locazione l’immobile si venda ad altra persona o impresa, il nuovo proprietario sarà obbligato a sottomettersi alle condizioni contrattuali pattuite con l’anteriore padrone di casa), potrà esercitare il diritto di prelazione sulla vendita del bene (ossia il diritto di essere preferito, a parità di condizioni, rispetto ad un altro compratore in caso di vendita dell’immobile locato). Dall’altra parte il proprietario potrà includere una clausola che gli consente di recuperare immediatamente l’uso dell’immobile in caso di insolvenza, in base alla quale, una volta intimato all’inquilino il pagamento con un atto formale attraverso un giudice o un notaio, trascorsi 10 giorni senza che venga saldato il dovuto, potrà procedere con lo sfratto.

(Avv. Elena Oldani)