AFFITTO AD USO ABITATIVO – ULTIMO

Se-Alquila4 Aspetti fiscali della locazione

a locatore

Dall’importo che andrà dichiarato al Fisco (Hacienda) i proprietari di immobili in affitto ad uso abitativo possono dedurre dai redditi che riscuotono dall’inquilino tutta una serie di spese generate dall’immobile (come l’IBI, le spese condominiali, l’assicurazione, gli interessi dell’eventuale ipoteca per l’acquisto dell’abitazione, le  spese di riparazione e conservazione dell’immobile etc.), nonché applicare all’importo così ottenuto un’ulteriore detrazione  del 60%; prima della riforma fiscale introdotta dalla Ley 26/2014, ancora in vigore per i contratti sottoscritti antecedentemente all’1 gennaio 2015, la detrazione variava tra il 60 ed il 100% in funzione dell’età e delle entrate dell’inquilino. Inoltre non è prevista l’applicazione del regime IGIC (equivalente dell’IVA applicata in penisola). Tuttavia, la normativa non consente di dichiarare redditi negativi, cioè non ammette che le spese -incluse le spese finanziarie- superino le entrate: l’eventuale eccesso di spese si potrà dedurre solo nei quattro anni seguenti all’anno fiscale nel quale si sia generato e con gli stessi limiti ogni anno.

b inquilino

La riforma fiscale nel caso degli inquilini ha soppresso, sempre a partire dall’1 gennaio 2015, la deduzione per affitto di immobile ad uso abitativo concessa, seppur con determinati limiti, dal Legislatore a partire dal 2008. Pertanto, gli inquilini che hanno sottoscritto o rinnovato un contratto d’affitto entro il 31 dicembre del 2014, la cui base imponibile sia inferiore a 24.107,20 euro annuali, potranno continuare a dedurre nella dichiarazione dei redditi il 10,05% di quanto pagato d’affitto nel periodo impositivo fino ad un massimo di 9040 euro. Invece per coloro che abbiano firmato il contratto d’affitto dopo l’1 gennaio 2015 la suddetta deduzione non sarà più possibile. Attenzione però! L’eliminazione della deduzione statale non colpisce le possibili deduzioni eventualmente previste dalle singole Provincie Autonome. Che succede se l’inquilino opta per un contratto d’affitto con “opción a compra” (ossia con possibilità di acquisto al termine del contratto d’affitto)? Questa forma contrattuale fiscalmente non implica nessuna variante, poiché l’inquilino, entro i suddetti limiti, potrà continuare ad applicare le deduzioni previste sino al momento di esercitare l’opzione di acquisto.

5 Animali


La Ley 29/1994 – Arrendamientos Urbanos (LAU) di per sé non proibisce all’inquilino la detenzione di animali nell’immobile affittato, tuttavia consente al locatore di proibirla qualora lo ritenga opportuno. Ciò significa che il locatore deve specificare nel contratto se non permette la presenza di “mascotas” e quali siano le conseguenze in caso di violazione della clausola (in genere la si classifica come causa di risoluzione immediata del contratto). In caso contrario, ossia se il contratto di affitto non specifica chiaramente la proibizione, l’inquilino tecnicamente è legittimato a detenere uno o più animali nell’immobile. Tuttavia è bene ricordare che, in assenza di tale precisazione (o addirittura in caso di consenso espresso), l’inquilino non è del tutto esente da possibili controversie con il locatore, poiché quest’ultimo, qualora la presenza degli animali si riveli dannosa o molesta, può sempre invocare l’applicazione delle cause di risoluzione del contratto elencate nell’art. 27, comma 2, del testo di legge: si tratta per la precisione delle cause indicate ai punti d), ossia quando si verifichino “danni causati dolosamente nella proprietà […..]” ed e), ossia quando “nell’abitazione abbiano luogo attività fastidiose, insalubri, nocive, pericolose o illecite”.

6 Affidarsi o no ad un’agenzia?

Rivolgersi a dei professionisti può presentare un costo iniziale ma alla lunga suppone una serie di vantaggi sia per il proprietario che per l’inquilino.

Gli onorari che riscuote un’agenzia immobiliare per gestire un affitto non sono fissati per la legge. Abitualmente le agenzie chiedono una o due mensilità. Va anche detto che alcune riscuotono gli onorari solo dal locatore dell’abitazione, altre riscuotono la metà dal locatore e l’altra metà dall’inquilino.

Tra i vantaggi per il padrone di casa ricordiamo: 1) la possibilità di affidare al professionista la selezione dei potenziali inquilini, soprattutto sotto il profilo della solvibilità. Uno strumento utile in tal senso è il FIM –Fichero de Inquilinos Morosos– (volendo accessibile anche ai privati), ossia uno schedario relativo agli inquilini che già una o più volte si sono rivelati cattivi pagatori; 2) ottenere l’assistenza giuridica necessaria alla redazione del contratto al fine di evitare di includere nel testo, per leggerezza o cattiva interpretazione della legge, clausole non consentite e per tanto totalmente prive di effetti legali; 3) la possibilità di affidare al professionista la gestione delle necessità che sorgano durante la validità del contratto: alcune agenzie immobiliari infatti aggiungono alla ricerca dell’inquilino un servizio posteriore alla firma del contratto che include la gestione dell’affitto durante tutta la sua durata.

I principali vantaggi di ricorrere ad un professionista per l’inquilino sono: 1) la possibilità di affidare al professionista la ricerca dell’immobile più adeguato alle sue necessità e al prezzo più conveniente sul mercato, con ovvio risparmio di tempo e fatica; 2) la garanzia di un’ispezione professionale dell’immobile che ne attesti le buone condizioni (ossia che rispetti i criteri di abitabilità, che gli impianti siano a norma ecc.); 3) la sicurezza di un corretto trattamento dei dati personali. Considerato che all’inquilino viene richiesta tutta una serie di dati personali, soprattutto di natura economica per comprovarne la solvibilità (ad esempio la dichiarazione dei redditi o il contratto di lavoro con relativo stipendio), è sicuramente preferibile che dati come questi siano gestiti in linea con la legge di protezione dei dati; 4) ottenere adeguata assistenza legale alla firma del contratto.

(Avv. Elena Oldani)