se_traspasa_letrero_20100226180417Molti dei nostri connazionali, riguardo la scelta dell’attività da intraprendere alle Canarie, optano spesso per il settore della ristorazione e per molti il modo più veloce per avviare l’impresa consiste nel ricorrere ai famosi “traspasos”: l’acquisto di un’attività commerciale.

Spesso si parla di “traspasos” in modo improprio, perché si tende a confondere con questo termine un affitto d’industria o un affitto di locale commerciale arredato anziché la cessione vera e propria di un’attività commerciale.

Si è in presenza di un vero e proprio “traspaso” solo quando si effettua l’acquisto della licenza e di tutte le attrezzature che devono essere di proprietà del soggetto venditore.

Veniamo ora, invece, alla differenza tra contratto di affitto di locale commerciale e contratto di affitto d’industria, l’equivalente del “nostro” affitto d’azienda.
L’affitto d’industria è il contratto per il quale si cede l’uso di un locale commerciale o azienda, in funzionamento.

Questa cessione comprende gli elementi necessari per la continuazione dell’attività: licenze, avviamento, nome commerciale, marchi e, in generale, tutti i beni che costituiscono un’unità patrimoniale complessa e autonoma, un insieme organizzato di elementi che partecipano al raggiungimento della finalità produttiva; così viene indicato il contratto di affitto d’industria dalla giurisprudenza del Tribunal Supremo con sentenze del 21 febbraio 2000 e del 7 luglio 2006.
In questo tipo di contratto il fatto essenziale è l’intenzione delle parti di cedere e acquisire, non il locale vuoto né il locale con le sole installazioni, ma un “tutto organizzato”: un’unità patrimoniale di cui è parte il locale stesso, essendo l’oggetto del contratto un insieme di elementi materiali e immateriali collegati tra di loro e adatti ad un uso imprenditoriale. Il locale, in questi casi, è uno degli elementi, non sempre il più importante.
Questo contratto diverge enormemente da quello riferibile all’affitto del locale commerciale dove si cede solo l’uso dell’immobile, arredato o meno, necessario per svolgere l’attività.

In molti casi si tende, da parte del proprietario del locale, a mascherare un contratto di affitto d’industria, attraverso la stipula di un contratto di affitto di locale commerciale arredato.


Questo anche perché, mentre nel primo caso il mancato pagamento dei canoni darebbe origine a un giudizio ordinario per inadempienza contrattuale, nel secondo sarebbe sufficiente iniziare un giudizio di finita locazione per morosità.
E’
quindi molto importante distinguere tra i due tipi di contratti da stipulare, giacché sono normati in maniera diversa: il contratto di affitto d’industria non rientra nell’ambito della legislazione speciale degli affitti urbani (LAU), così come il contratto di affitto di locale commerciale, ma è regolato direttamente dalle disposizioni del Codice Civile e del Codice di Commercio.

L’assistenza di un professionista è sempre importante al fine di non sottoscrivere un contratto contrario a quelli che sono i nostri interessi.

(Avvocato Karem Gomez)