Che cosa devono contenere i verbali condominiali?

Verbali condominialiIl verbale condominiale è quel documento attraverso il quale si cristallizza la volontà dell’assemblea condominiale e dal quale è possibile desumere quanti condomini erano presenti, di cosa si è discusso, su quali argomenti si è deliberato e con quali maggioranze.

Si tratta di un elemento fondamentale della vita condominiale in quanto da esso è possibile desumere la volontà assembleare e di conseguenza le attività che dovranno essere svolte, come ad esempio la nomina dell’amministratore o l’esecuzione di interventi di manutenzione dell’edificio.

Nella sua redazione sono coinvolti il presidente dell’assemblea e il segretario, il quale ha il compito di redigere físicamente il verbale sotto indicazione o dettatura del presidente.

Quanto al suo contenuto ci si è chiesti se il segretario debba includere nel verbale qualsiasi fatto avvenuto durante l’assemblea, come discussioni o espressioni offensive o calunniose o allegare documenti su richiesta dei partecipanti.

La risposta unanime della giurisprudenza fu che non c’è nessun obbligo legale di farlo segnalando che, semplicemente, si devono raccogliere gli accordi raggiunti durante l’assemblea condominiale oltre ad avvisare che tali commenti possono essere lesivi del diritto all’onore dei partecipanti all’assemblea.

Difatti, l’art. 19 Ley de Propiedad Horizontal stabilisce quali sono gli elementi fondamentali da inserire nel verbale affinché la delibera possa considerarsi valida. 


L’obbligo legale è quello di includere: la data, il luogo di celebrazione, chi ha convocato l’assemblea, il suo carattere ordinario o straordinario, l’indicazione se è un’assemblea in prima o seconda convocazione, la relazione dei partecipanti e i loro rispettivi incarichi, i proprietari rappresentati con indicazione delle loro quote di partecipazione, l’ordine del giorno della riunione e naturalmente gli accordi adottati con indicazione, nel caso fosse necessario per la validità degli stessi, dei nomi di proprietari che hanno votato a favore o contro e le quote di partecipazione che rispettivamente rappresentano.

Compiuti i requisiti sopra menzionati, il verbale deve chiudersi con la firma del presidente e del segretario al termine della riunione o nei 10 giorni seguenti.

Nel caso in cui venga nominato un nuovo presidente sempre sorge il dubbio di chi debba firmare il verbale se il presidente uscente o quello entrante. Anche se la Ley de Propiedad Horizontal non dice niente in merito, la giurisprudenza ha risolto il problema stabilendo che chi deve firmare il verbale è il presidente uscente cioè colui che effettivamente ha presieduto l’assemblea.

Dal momento della chiusura le delibere saranno esecutive salvo che la Legge disponga diversamente.

(Avv. Federica Canigiani)