LA PLUSVALENZA DERIVANTE DALLA VENDITA DI UNA PROPRIETA’ IMMOBILIARE OTTENUTA DA UN NON RESIDENTE FISCALE

Saranno brevemente analizzati di seguito gli aspetti essenziali del reddito prodotto mediante “cessione” di un elemento patrimoniale di una persona fisica non residente fiscale in Spagna. In particolare, sarà esaminato il trattamento fiscale della plusvalenza generata dalla “vendita di un immobile” così come previsto e disciplinato dal RDL 5/2004 ed dal relativo regolamento approvato con il RD 176/2004.

In primo luogo, occorre precisare che costituisce “plusvalenza” il reddito realizzato dalla cessione di determinati beni ad un prezzo superiore rispetto a quello di acquisto. In relazione all’ipotesi che ci riguarda, si può considerare plusvalenza soggetta a tassazione dei non residenti (LINRS) (ganancia patrimonial) quella realizzata: a. da una persona fisica non residente fiscale in Spagna (venditore); b. attraverso la cessione di un bene immobile ubicato nel territorio spagnolo; d. che abbia ottenuto dalla compravendita un incremento di valore (un plusvalore).

Per ciò che concerne il primo dei requisiti previsti dalla legge, è opportuno ricordare ai lettori che, nel caso in esame, la residenza fiscale dovrà essere provata attraverso un certificato rilasciato dall’Agenzia tributaria spagnola da presentare al Notaio in sede di rogito. In mancanza di tale documento il venditore sarà considerato “non residente fiscale” e, quindi, soggetto alla normativa prevista in materia e analizzata nel presente articolo.

In merito al secondo dei requisiti ricordiamo che l’incremento patrimoniale del soggetto passivo dovrà derivare da un contratto di compravendita di un bene immobile ubicato nel territorio spagnolo. In ultimo, per ciò che riguarda il terzo requisito, evidenziamo che la condizione essenziale è la necessaria sussistenza di un “incremento del valore”. Ciò detto è opportuno evidenziare che ai fini del calcolo della plusvalenza patrimoniale occorre, in primo luogo, procedere a determinare il “valore reale di acquisto”, sommando all’importo di acquisizione (prezzo) tutti i costi e le imposte inerenti la compravendita (spese notarili, ITP, etc.).

Successivamente si dovrà determinare il “valore reale di trasmissione” riducendo il prezzo di vendita con i costi sopportati dal venditore nella relativa cessione. La differenza matematica di questi due valori (acquisto e vendita) genera un reddito soggetto a tassazione. Ricordiamo che l’aliquota vigente è del 21%. E`opportuno ricordare che le persone fisiche, titolari di proprietà acquistate prima del 31 dicembre 1994, possono beneficiare, nel caso di cessione di un immobile, di un regime agevolato così come previsto dalla legge in materia. Sotto il profilo operativo, tale imposta sarà liquidata attraverso una ritenuta del 3% operata sul valore di compravendita (prezzo).

Si tratta di un anticipo sull’imposta che sarà trattenuta dal compratore all’atto di acquisto dell’immobile. Più precisamente, il compratore che acquista la proprietà sull’immobile ha l’obbligo, in sede di rogito notarile, di procedere alla ritenuta del 3%, versando tale importo, quale sostituto d’imposta, alle casse dello Stato con il modello 211 entro un mese dalla data di trasmissione. Tale importo (3% sul prezzo) ridurrà ulteriormente l’imposta da versare a titolo di plusvalenza patrimoniale (restante 19%). Sotto il profilo operativo occorre evidenziare che il venditore ha l’obbligo di versare l’imposta suddetta entro 90 giorni dalla data di trasmissione liquidando tale importo (se positivo) con il modello 210.