Regolamentazione legale delle case vacanza nelle Isole Canarie

Dal 29 maggio 2015, precisa la Asesorìa Afeco Perera di Los Cristianos, la regolamentazione legale delle case vacanza alle Canarie consente l’affitto delle stesse ai turisti.

Tuttavia, i divieti e le esclusioni sono così tante che hanno comportato di fatto un divieto di questo tipo di affitto, benché la legge sembri permetterlo.

Per fare chiarezza Asesoría Afeco Perera con questo intervento, intende ripercorrere tutte le fasi salienti e le peculiarità della normativa vigente.

Innanzitutto è bene sapere che l’articolo 148.1.18° della Costituzione Spagnola conferisce alle Comunità Autonome la possibilità di assumersi le competenze in materia di turismo.

La Comunità Autonoma delle Canarie ha fatto sua questa concessione attraverso l’articolo 30.21 dello Statuto di autonomia delle Isole Canarie nel settore del turismo, affidando a questa normativa il compito di essere la base di tutta la produzione legislativa in materia di turismo sull’Arcipelago.

Pertanto, una volta che la Comunità Autonoma delle Canarie ha assunto la competenza in questa materia, ha provveduto a regolamentarla attraverso due normative, la Ley 7/1995 de Ordenación del Turismo de Canarias e il Decreto 113/2015, de 22 de Mayo, delle case vacanza.


Fino al 29 di maggio del 2015, vigeva una situazione di illegalità, superata poi dall’entrata in vigore del decreto che, pur con molti divieti, ha reso legale gli affitti di case vacanza.

Destinare un’abitazione nella Comunità delle Canarie all’affitto a turisti è quindi un’attività turistica compresa dalla Ley de Turismo ma che deve seguire il Decreto 113/2015.

In che modo?

Intanto partendo dal presupposto che l’assegnazione ad un qualsiasi tipo di alloggio della funzione di casa vacanza per scopi turistici è un’operazione soggetta all’obbligo di presentare una dichiarazione di responsabilità.

Secondariamente avendo ben chiaro il concetto di casa vacanza: l’articolo 2 del Decreto 113/2015 definisce come casa vacanza quelle abitazioni ammobiliate ed attrezzate in modo da essere pronte all’uso immediato e che soddisfano i requisiti previsti dal regolamento, oltre ad essere promosse sui canali del turismo, cedute temporaneamente ed integralmente a terzi, su base regolare e ai soli fini di alloggio per le vacanze dietro un compenso.

Le case vacanza promosse nei canali di offerta turistica che non hanno presentato la dichiarazione di responsabilità, saranno sanzionate.

Relativamente a quelle case promosse attraverso altri canali non turistici, va precisato che la cessione di un’abitazione per uso turistico è a tutti gli effetti un’attività turistica che pertanto richiede la presentazione della dichiarazione di responsabilità, così come afferma la Ley de Turística.

Ora, analizzando quanto afferma il Decreto di cui sopra e la suddetta Ley, appare evidente che il concetto chiave è quello dei canali di offerta turistica, vale a dire non tanto l’attività dell’affittare in sé, bensì il fatto che un alloggio concesso in affitto ad un turista promosso su specifici canali turistici rappresenti un’attività turistica.

Molto importante è sapere che nel Decreto la regolamentazione della casa non appare, se questa viene promossa attraverso altri canali che non includono la casa vacanza e pertanto il proprietario non sarà tenuto a presentare una dichiarazione di responsabilità.

Riguardo invece all’ubicazione degli alloggi, è bene ricordare che i turisti non possono essere ospitati in abitazioni che si trovano in aree turistiche o su suoli turistici secondo il punto di vista urbanistico.

Allo stesso modo non potranno ospitare turisti gli alloggi ubicati in località turistiche o in località miste, turistico-residenziali, in conformità con quanto disposto dalla Ley 2/2013 del 29 di Maggio riguardo al rinnovo e il rimodernamento turistico delle Canarie.

Relativamente ai requisiti della comunità dei residenti, uno studio iniziale difese, in previsione della pessima redazione dell’articolo 12.2 del Decreto, il concetto che non si possa affittare ai turisti un appartamento se la comunità dei residenti o dei proprietari degli alloggi dello stesso complesso non abbia approvato la cosa all’interno del proprio statuto.

In poche parole se nello statuto dei condomini è espressamente scritto che non si può affittare a turisti, varrebbe questa clausola.

Asesoría Afeco Perera, pur ritenendo che l’interpretazione alla lettera di questa legge sia estrema,  concorda con il fatto che è possibile affittare a turisti ma solo se lo statuto dei condomini non lo proibisca espressamente.

In merito alla dichiarazione di responsabilità, l’articolo 12.3 stabilisce l’obbligo di presentarla per iniziare l’attività; in particolare suddetta dichiarazione dovrà essere presentata prima al Cabildo Insular corrispondente, ovvero al Registro General turístico de la Comunidad Autónoma de Canarias.

Il Cabildo dispone di 15 giorni per effettuare la registrazione dell’attività nel Registro e successivamente fornirà al dichiarante tutta la modulistica necessaria, la targhetta di identificazione  dell’alloggio e il libretto di ispezione.

Alle Canarie occorre aspettare tutto il materiale di cui sopra prima di iniziare l’attività, pena una sanzione.

Quanto all’importo degli affitti, questi dovranno essere bene esposti all’interno dell’alloggio e non è possibile per il proprietario pretendere cifre superiori a quelle esposte o somme per servizi non richiesti e che non sono indicati nell’annuncio sui canali turistici.

Un altro aspetto importante riguarda solo gli alloggi per i quali si è già presentata la dichiarazione di responsabilità: ogni volta che la casa sarà affittata, sarà solo una la persona di riferimento e colei che firmerà il contratto di affitto, pena una sanzione.

Nelle case vacanza dovrà essere esposta la targhetta distintiva sull’entrata che identifica quell’abitazione come casa vacanza, a meno che la comunità dei condomini ne proibisca la collocazione.

Il contratto deve essere temporale, tale cioè che non comporti un cambio di residenza per il cliente.

Nella promozione di questo tipo di alloggi dovrebbe inoltre essere ben chiaro che non si tratta di sistemazione alberghiera bensì di casa vacanza e ogni pubblicità ad essa relativa deve riportare il numero di registrazione assegnato dal Cabildo.

In caso di ulteriori dubbi o richieste di assistenza, è possibile contattare Asesoría Afeco Perera presso gli uffici di Los Cristianos o attraverso il sito web.