Attenzione alle pratiche abusive nel settore immobiliare

Il settore vendita case è spesso caratterizzato da fenomeni legati a pratiche abusive, come il caso di intermediari che si fanno pagare anche solo per mostrare un appartamento, e a truffe svariate, come nel caso di pseudo annunci per la vendita di case tra privati che celano in realtà la presenza di uno pseudo agente.

L’Asesoría Afeco Perera, a Los Cristianos, Tenerife Sur, rende noto che gli americani e la maggior parte degli europei non concepiscono l’acquisto, la vendita o l’affitto della casa senza passare attraverso l’esperienza professionale di un agente immobiliare API.

Va detto che in Spagna la situazione del mercato immobiliare è ancora molto lontana dall’assomigliare a quella americana od europea, considerando che generalmente i contratti sono firmati esclusivamente da proprietario e inquilino o che la vendita di una casa già abitata si conclude con un accordo tra le parti.

Perché lo spagnolo è ancora così riluttante all’affidarsi ad un agente immobiliare in grado di seguirlo e consigliarlo in quello che talvolta è l’acquisto più importante della sua vita?

Le ragioni vanno ricercate nelle pratiche abusive che alcuni intermediari hanno adottato nel precedente boom del settore immobiliare.

La professione di agente immobiliare è stata completamente liberalizzata nel 2000 dal Gobierno e la Spagna, così come i Paesi Bassi e la Polonia, sono gli unici paesi dell’Unione Europea dove per svolgere l’attività d’intermediario nella vendita di immobili non viene richiesto alcun requisito.


Tutto questo ha generato una situazione che gli agenti addestrati e iscritti all’API (ruolo per il quale hanno dovuto superare un esame, dimostrare di avere un indirizzo in cui esercitano la professione e aver sottoscritto una polizza assicurativa civile di almeno 600.000 euro), hanno più volte denunciato e criticato.

Così come è stato criticato il fatto, sottolinea la Asesoría Afeco Perera e la sua esperta fiscale Maria José Perera, che nessun governo da allora ha ostacolato il fatto che per essere agente immobiliare sia sufficiente possedere un cellulare e pubblicare annunci.

In seguito alla crisi del mercato immobiliare, i cosiddetti chiringuitos immobiliares, pseudo agenti immobiliari senza titolo né qualifica, scomparvero del tutto ma oggi, con il rilancio del settore, stanno tornando alla carica continuando ad eseguire, oggi come allora, pratiche abusive.

L’aspetto peggiore di questa situazione è l’incertezza giuridica nella quale si trova il cliente e l’immagine che l’intermediazione immobiliare sta acquisendo nella società, a discapito di coloro che sono realmente dei professionisti.

Le pratiche abusive sono più comuni nei migliori quartieri della città o in zone in cui si rileva un’aumento della domanda di abitazioni usate, dove i proprietari ricevono note curiose nelle loro cassette della posta; con il pretesto di pubblicità apparentemente innocenti nelle quali alcuni soggetti sembrano interessati ad acquistare una casa in quel quartiere senza il tramite di un’agenzia, questi pseudo agenti cercano con l’inganno di contattare potenziali venditori.

La scoperta avviene quando l’ignaro proprietario compone il numero di telefono, realizzando che non si tratta di un numero privato bensì appartenente ad una rete di franchising o a presunti intermediari che vorrebbero visitare la casa con lo scopo di inserirla nel loro portafogli clienti.

La cosa interessante è che queste manovre del tutto abusive funzionano tutte seguendo un’unica metodica; la persona che contatta scoraggia l’affitto, chiede informazioni sulle caratteristiche dell’abitazione e sul prezzo che il proprietario intende realizzare, infine cerca con ogni mezzo di incontrare personalmente quest’ultimo per avviare una trattativa di vendita.

Asesoría Afeco Perera sottolinea che è in questa fase che occorre la massima attenzione e cautela al fine di non ritrovarsi oggetto di una frode grossolana.

Si è scoperto infatti che, oltre al non possedere alcuna iscrizione all’API, lo pseudo agente tenta di far pagare il potenziale acquirente fino a 3.000 euro in anticipo per quello che dicono sia in linea di principio un passaggio necessario per trovare la casa che più si avvicina alle richieste; ma se l’acquirente non conclude la transazione, perderà i 3.000 euro, battezzati dallo pseudo agente come suo onorario.

Il presidente di API Madrid spiega che non è possibile richiedere una somma in anticipo solo per cercare o mostrare una casa e che le commissioni spettanti all’agente, corrisposte solo a transazione completata, sono pari al 3% dell’importo risultante dalla trattativa.

Oltre a questo spiacevole modo di fare, gli pseudo agenti obbligano l’acquirente a firmare un accordo di esclusiva con essi e applicano una commissione a fine trattativa del 5%.

Tutto questo accade, spiega Asesoría Afeco Perera, poiché l’attività dell’agente immobiliare non ha regole e quindi qualsiasi azione compia il soggetto che si improvvisa venditore non risulta così illegale o legata a pratiche abusive.

E proprio nel momento in cui il settore immobiliare attraversa una fase di rilancio, soprattutto nei grandi centri urbani dove le vendite hanno registrato finalmente un sostanzioso aumento, è più che mai necessario un intervento dell’amministrazione con l’applicazione di precise norme di comportamento e con la realizzazione di un registro di operatori immobiliari scevri da pratiche abusive ma soprattutto che dimostrino una formazione, la solvibilità, l’ubicazione dell’attività e un’assicurazione.

Attualmente vige la cosiddetta legge della giungla, che favorisce pratiche scorrette, frodi ed inganni; sono numerose le trappole on line relative ad affitti di appartamenti ed è assolutamente sorprendente, precisa la Afeco Perera, che chiunque senza sapere né leggere né scrivere possa occuparsi di operazioni di elevato livello economico, giocando con il denaro e la fiducia altrui e rendendo così il mercato rischioso, insicuro e meno competitivo.

Gli agenti immobiliari professionisti richiedono non solo una dovuta regolamentazione, ma anche la sua applicazione a livello nazionale, per evitare che vi siano cittadini con diritti diversi a seconda della regione in cui risiedono.

Il fatto di essere professionisti qualificati e in più iscritti ad un collegio registrato non solo favorisce il mercato ma protegge anche i cittadini legalmente.

Asesoría Afeco Perera fornisce quindi alcuni consigli da tenere presenti prima di iniziare una qualsiasi trattativa di acquisto, vendita o affitto di un immobile, in attesa che esista un protocollo univoco da rispettare.

Innanzitutto verificare l’identità dell’intermediario che, se non iscritto all’API, non è detto che operi in modo irresponsabile o fraudolento.

Sono molti infatti coloro che risultano onesti e professionali a dispetto delle mancate qualifiche, ma in ogni caso l’attenzione deve rimanere alta.

Un buon intermediario si deve presentare edotto di tutta la legislazione che interviene nella compravendita e nelle spese immobiliari, informazioni che dovrà fornire, documentandole, al proprio cliente che, in alcun caso, dovrebbe accettare di pagare in anticipo l’agente.

Gli onorari API vengono riscossi alla chiusura della trattativa andata a buon fine e mai prima.

E comunque, in caso di dubbi, l’Asesoría Afeco Perera è a disposizione per consigli immediati sia presso i suoi uffici a Los Cristianos, sia sul sito web per un primo contatto.

Asesoría Afeco Perera si compone di professionisti in grado di consigliare sia privati, che aziende e liberi professionisti a Tenerife.