Affitto, chi paga le riparazioni?

In caso di affitto, la questione riparazioni è sempre un bel dilemma: a chi spettano, al proprietario dell’immobile o all’inquilino?

Generalmente le questioni, se mal gestite, possono sfociare in rotture di rapporti tra padrone di casa e affittuario, ma non se si hanno ben chiare le rispettive competenze e se ci si arma di buonsenso da ambo le parti.

In linea di principio l’inquilino deve prendersi cura di eventuali danni derivanti dall’uso scorretto dell’alloggio che occupa e la legislazione al riguardo, la Ley de Arrendamientos Urbanos, afferma che il proprietario della casa in affitto è tenuto a prendere le disposizioni necessarie per mantenere la casa in condizioni di poter essere abitata.

Questa imposizione di fatto obbliga il proprietario a riparare o sostituire tutto ciò che ha a che fare con gli elementi strutturali ed essenziali dell’abitazione come:

  • riparazione, rinnovo o sostituzione di qualsiasi elemento del sistema idraulico
  • manutenzione e riparazione di tetto, pareti, pavimenti e camino laddove esistente
  • riparazioni all’impianto elettrico, tubi e riscaldamento, inclusa la sostituzione di termosifoni rotti o deteriorati
  • riparazione e sostituzione di qualsiasi elettrodomestico in dotazione, con l’eccezione di piccoli danni come ad esempio la sostituzione di un filtro della cappa o la riparazione dell’ugello della fiamma pilota di un fornello
  • riparazioni di eventuali crepe nella struttura che, se dovute all’uso improprio degli esterni, saranno a carico dell’associazione degli inquilini o dell’Ayuntamiento se in parte responsabile. Molti dei deterioramenti che si verificano sono infatti dovuti a età dell’alloggio o cause non dipendenti dall’inquilino.

Con il contratto di affitto, l’inquilino si assume invece i seguenti obblighi:

  • pagare tutte le forniture relative a beni misurabili da contatori, come acqua, elettricità, gas e telefono, includendo anche spese derivanti dal guasto di uno di questi beni
  • pagare per qualsiasi danno derivante da un uso improprio dell’immobile
  • sostituire o riparare persiane, lampade, lampadine e fori praticati nelle pareti per appendere quadri o mobilio e provvedere alle piccole riparazioni il cui importo sia inferiore ai 150 euro
  • provvedere alla risoluzione di qualsiasi problema elettrico causato da un sovraccarico della rete domestica prodotto dalla connessione di più dispositivi di quelli previsti dalla portanza dell’alloggio.

Esistono poi i cosiddetti casi di emergenza, quali:


  • se l’inquilino subisce improvvisamente un grave danno la cui riparazione prevede un costo elevato, potrà chiederne il rimborso al padrone di casa
  • se invece il proprietario si vede costretto a realizzare un intervento prima che termini il contratto con il proprio inquilino, questi sarà obbligato a subirlo al di là di qualsiasi disagio che dovesse comportare. Se il disagio si protrae oltre i 20 giorni e dovesse precludere l’utilizzo di una parte dell’alloggio, il prezzo dell’affitto dovrebbe essere ridotto in proporzione alla metratura interessata e al numero dei giorni totali di inutilizzo.
  • Ugo Marchiotto