Casa occupata. Che fare?

Che una casa senza inquilino possa essere occupata abusivamente è una realtà ormai su vasta scala. Benché gli esperti in materia evidenzino che statisticamente l’abusivo professionista preferisca assaltare gli immobili pignorati dalle banche contando sulla più probabile inerzia degli istituti di credito, tuttavia consigliano ai privati, soprattutto proprietari di appartamenti in zone considerate a rischio, di adottare alcuni accorgimenti utili a prevenire il problema. Si tratta ad esempio di sostituire le normali porte di ingresso con più robuste porte blindate per impedire il tentativo di accesso abusivo o di installare sistemi di allarme e vigilanza o, ancora, evitare di appendere il cartello “vendesi” per non dare indizi sullo stato dell’immobile ecc.

Ma se, statistiche e precauzioni a parte, un privato si trova nella sgradevole situazione di vedersi occupata la casa, cosa può fare?

Nel momento in cui si scopre che il proprio appartamento è stato occupato, è necessario presentare tempestivamente una denuncia alla polizia.

Se al sopraggiungere degli agenti l’occupazione sta ancora avendo luogo e gli inquilini abusivi non hanno ancora provveduto a cambiare la serratura della casa, trattandosi di flagranza di reato, le forze dell’ordine procederanno allo sgombero immediato o, meglio, potranno impedire che si porti a termine l’occupazione.

In caso contrario, per ottenere lo sgombero sarà necessario rivolgersi ad un Tribunale che, al termine di un procedimento per verificare la sussistenza del reato di usurpación (art. 245 del Codigo Penal), potrà ingiungere lo sgombero dell’immobile.

Inutile dire che il procedimento in questione richiede diversi mesi, a volte, considerando gli eventuali ulteriori ostacoli che possono presentarsi come la difficoltà di identificare gli occupanti abusivi, la presenza di minori o di animali, anche anni.


Il proprietario deve inoltre tener presente che dovrà assumersi tutti i costi processuali ed i costi per ripristinare gli eventuali danni occasionati all’appartamento; questo perché, anche a fronte di una condanna degli occupanti a pagare spese e danni, si dichiareranno sicuramente nullatenenti.

In alcuni casi può accadere che il proprietario stesso abbia volontariamente consentito ad un’altra persona l’utilizzo dell’immobile di sua proprietà, senza uno scopo specifico e per un periodo di tempo indeterminato (immaginiamo ad esempio che il proprietario voglia aiutare un parente o conoscente bisognoso lasciandolo vivere in casa sua) e che questa persona, alla richiesta del proprietario di restituire le chiavi dell’immobile, si rifiuti.

Qui non siamo in presenza né di occupazione né di un regolare contratto di locazione. I proprietari che affrontano questa situazione possono tuttavia ricorrere alla specifica procedura di “desahucio por precario”. Anche questa procedura, per quanto efficace, purtroppo richiede tempi estremamente lunghi.

É opportuno spendere due parole circa la convinzione diffusa che esista una procedura per far cessare l’occupazione in 48 ore. Non è così, almeno per i privati.

Si tratta infatti di un procedimento a disposizione dell’Amministrazione Pubblica che ha il diritto di ordinare lo sfratto dalle sue proprietà senza l’autorizzazione del giudice. Tale procedura richiede comunque la contemporanea sussistenza di specifici ulteriori requisiti che non sono d’interesse in questa sede.

Esistono vie alternative a quelle legali? Sì. Ad esempio intavolare una trattativa economica. La maggior parte degli occupanti si rende disponibile a lasciare la casa in cambio di denaro. Il business che si è creato intorno alle occupazioni è tale che sono nati professionisti specializzati nelle trattative con queste persone, non solo per aiutare i privati a recuperare gli immobili ma anche per supportare aziende impegnate nell’acquisto di appartamenti pignorati dalle Banche. Queste aziende scelgono specificamente solo appartamenti occupati che, data la loro condizione, possono essere acquistati ad un prezzo estremamente più conveniente rispetto al prezzo di mercato e contemporaneamente si affidano ai professionisti della trattativa per liberarli.

Una soluzione più rocambolesca è quella di non denunciare l’occupazione, aspettare che tutti gli occupanti della casa escano e intervenire con un fabbro per aprire la porta e cambiare la serratura. Nel momento in cui cerchino di entrare nuovamente, solo allora, provvedere a denunciare il fatto affinché la polizia possa giungere sul luogo quando il tentativo di occupazione sia in corso e possa quindi, in flagranza di reato, agire nell’immediato. Il problema è che molti abusivi conoscono già questo trucco e, per questo motivo, non appena entrano sono loro stessi ad autodenunciarsi precisando che sono lì da giorni.

Una volta che le forze dell’ordine siano rese edotte dell’occupazione avvenuta, al proprietario non resta che rivolgersi al Tribunale.

Senza contare che questa alternativa non è esente da rischi fisici: quando si tratta con persone che non hanno nulla da perdere e che, in alcuni casi, sono veri e propri delinquenti abituali è assai probabile che la situazione degeneri.

Si sconsiglia vivamente di considerare il “fai da te” come una possibile opzione.

Avv. Elena Oldani