Come dichiarare il reddito derivante da affitti di case vacanza

È iniziata il 4 aprile la campagna della Renta 2017 e l’Agenzia delle Entrate si appresta ad analizzare ogni eventuale reddito derivante da affitti di case vacanza, in considerazione del gran numero di contribuenti che negli anni passati non avevano presentato alcuna dichiarazione in merito ai contratti di locazione; in questo senso l’Agenzia avrebbe già bonariamente avvisato 136.600 persone.

Il boom del mercato immobiliare turistico ha di fatto invogliato molti proprietari di seconde case a mettere queste a disposizione di turisti per affitti temporanei, un fenomeno che sta mostrando ampi margini di crescita ma che, data la sua natura, deve essere rendicontato all’Agenzia delle Entrate in quanto generatore di reddito.

L’Agenzia avrebbe già avvisato dei controlli speciali messi in atto al fine di rilevare le situazioni irregolari, ovvero quelle in cui i contribuenti proprietari di case date in affitto turistico hanno mancato di rispettare le disposizioni vigenti.

Secondo i dati forniti dall’Agenzia, sono risultati 136.600 contribuenti che non hanno incluso il reddito derivante dagli affitti delle case vacanza nelle dichiarazioni dei redditi e questa cifra rappresenta un aumento significativo rispetto al 2016, quando sono stati emessi solo 21.500 avvisi.

Secondo gli esperti del portale immobiliare casaktua.com, i contribuenti che affittano le proprie case per uso turistico non possono dedurre il reddito del 60% come avviene per gli alloggi utilizzati come residenza principale, benché possano comunque avere accesso ad una serie di deduzioni per spese correlate.

In questo senso occorre distinguere due periodi: quello in cui la casa data in affitto risulta occupata, e per la quale deve essere dichiarato il reddito procurato e le spese sostenute, queste detraibili, ed il periodo in cui la proprietà è libera, su cui viene calcolato il reddito imposto dal Ministero del Tesoro in quanto seconda casa.


In quest’ultimo caso le tasse da pagare saranno il risultato della sottrazione dei costi derivanti dall’occupazione messa a disposizione dal reddito imposto, come le spese di promozione, l’interesse su eventuale mutuo, le riparazioni effettuate, e altri pagamenti sostenuti come l’IBI, le tasse comunali, la spazzatura e l’assicurazione.

Naturalmente è possibile detrarre solo la proporzione della spesa nel momento in cui sono state sostenute le spese, ovvero nel periodo di occupazione dell’immobile, ad eccezione delle spese per la sua promozione che saranno detratte per intero.

Il reddito netto deve apparire come rendimento di capitale immobiliare.

Per scoprire cosa si deve pagare, in buona sintesi, occorre calcolare l’1,1% del valore catastale, o il 2% se l’ultima revisione catastale risale a periodo anteriore al 1994, dividere quel valore tra i 12 mesi o 365 giorni, e moltiplicare il risultato per i mesi o i giorni in cui la proprietà è stata affittata.

Ma cosa accade se non viene dichiarato questo reddito?

In teoria l’Agenzia delle Entrate invia al contribuente un avviso e se questo non porta all’inclusione  in dichiarazione dei redditi del reddito derivato dagli affitti e se l’Agenzia ritiene il comportamento un’intenzionale azione fraudolenta, scattano delle sanzioni che possono andare dal 50% al 150% della somma non dichiarata.

Questa sanzione varierà a seconda che la frode venga considerata lieve, seria o molto seria.

Secondo i dati della piattaforma Airbnb, più di 310.000 utenti di tutto il mondo hanno trascorso le vacanze pasquali in Spagna, mentre più di 275.000 turisti spagnoli sono rimasti su destinazioni domestiche e internazionali; le previsioni vedono Barcellona come la quarta destinazione più visitata in Europa, superata solo da Parigi, Roma e Londra.

Questo significa che entro il prossimo anno i proprietari degli appartamenti in affitto dovranno prestare molta attenzione nel dichiarare i profitti del 2018.

L’Agenzia delle Entrate sottolinea come vi siano alcuni tipi di reddito che vengono più facilmente dimenticati, come quelli da lavoro; alcune spese deducibili dal reddito da lavoro che dovrebbe essere inserito in dichiarazione, sono quelle delle quote sindacali, così come quelle della associazioni professionali di categoria, a condizione però che l’iscrizione a queste sia obbligatoria per lavorare e con un limite di 500 euro all’anno.

Così accade anche per le spese per gli avvocati, con un limite massimo di 300 euro all’anno, o le spese derivanti da spostamenti per lavoro che ammontano a 2.000 euro.

I lavoratori con disabilità, a seconda del livello di quest’ultima, possono detrarre ora tra i 3.500 e i 7.750 euro all’anno.

I cambiamenti nella situazione famigliare, come nascite, decessi, cambiamenti di stato civile che influiscono sul minimo familiare, devono essere dichiarati al momento di redigere il conto economico; si possono infatti detrarre, ad esempio, gli alimenti per il coniuge.

Riguardo alla casa, nonostante sia stata eliminata la deduzione statale per le prime case, resta in vigore quella che si riferisce a contratti firmati prima del 1° gennaio 2015, pertanto gli inquilini con contratti precedenti a tale data possono continuare a detrarre il 10,05% delle tasse, purché la base imponibile risulti inferiore a 24.107,20 euro all’anno.

Le somme devolute precedentemente alla clausula suelo relativamente alle ipoteche, non devono essere dimenticate in fase di dichiarazione.

Gestha chiarisce che il denaro che è stato pagato in banca, e che sarà restituito, è il rimborso di un pagamento indebito e quindi non costituisce reddito.

Parallelamente gli interessi che hanno lo scopo di indennizzare e che sono legati alle clausole suelo, non saranno inclusi nella base imponibile.

Vi è un’eccezione nei casi in cui tali interessi sono stati pagati in contanti e sarebbero stati parte della detrazione per gli investimenti nella prima casa o le detrazioni stabilite dalle comunità autonome, situazioni che vanno regolarizzate se relative ai quattro esercizi non prescritti che vanno dal 2013 al 2016.

Infine nelle comunità autonome a regime comune, le abitazioni e gli immobili generano quello che viene chiamato imputación de rentas inmobiliarias, un reddito stimato in una percentuale del valore catastale della proprietà.

In questa specifica situazione è necessario verificare che queste imputazioni siano corrette ovvero che non includano quelle abitazioni che non sono più di proprietà o che sono di proprietà di più soggetti o infine che sono abitate dall’ex coniuge.

Marta Simile