Situazione immobiliare spagnola: PEGGIO DEL 2008

Il 35% della disponibilità, detto anche stock, si trova in zone in cui l’interesse è scarso e una parte potrebbe dover essere demolita.

Dopo il crollo economico, l’offerta è cresciuta molto lentamente.

La Spagna ha più case invendute che nell’ultimo anno prima dello scoppio della crisi e gli acquirenti stanno diventando sempre più attenti.

Gregorio Martín Montalvo, direttore generale di Solvia, ritiene che, in termini generali ci sia una domanda sufficiente per sostenere l’offerta di alloggi, ma non a qualsiasi prezzo.

A suo parere, gli appartamenti i cui prezzi sono realistici e sono proporzionati alla capacità di pagare delle famiglie saranno venduti a tempo di record.

A maggio di quest’anno, secondo i dati del Ministero dello Sviluppo, sono state concesse 47.119 licenze di costruzione, il 16,9% in più rispetto all’anno precedente.


Gli imprenditori stanno raggiungendo un alto livello di acquisizioni, incrementando notevolmente la vendita di case di nuova costruzione.

Un fatto dovuto alla capacità di adattarsi ad un acquirente sempre più razionale, secondo Montalvo.

Più di cinque anni di crescita economica non hanno guarito tutte le ferite della Grande Recessione.

Ne è prova il fatto che un’altra crisi globale si profila dietro l’angolo e l’evoluzione della disponibilità di case nuove e invendute.

Il Ministero dello Sviluppo rileva che l’anno scorso si è chiuso con 459.876 disponibilità in più rispetto al 2004, un dato inferiore del 27,8% rispetto al massimo del 2009, ma comunque superiore ai 413.642 del 2007, l’ultimo anno prima dello scoppio della crisi che ha devastato le economie occidentali.

La persistenza di questo alto volume di attività di ricerca di un immobile da acquistare è dovuta al fatto che una parte significativa delle case non ha le dimensioni, la qualità o la posizione richiesta da chi cerca un appartamento, come recentemente sottolineato dalla Banca di Spagna.

Questa lenta correzione dello stock potrebbe riflettere un certo disallineamento tra le caratteristiche che hanno le case in domanda e quelle che sono disponibili per la vendita.

Lo stock è cresciuto a tassi medi annui compresi tra il 40% e il 50%.

Questo è stato il caso tra il 2005 e il 2008.

Tuttavia, la percentuale è stata ridotta a livelli inferiori al 7% a partire dal 2010 e al 5% a partire dal 2014.

L’anno scorso è scesa appena del 3,6%.

Poteva crescere poco dopo il crollo economico, dato che il mattone è stato uno dei settori più colpiti.

L’assenza di domanda, dovuta in gran parte alla crisi finanziaria che ha portato ad una contrazione del credito mai conosciuta prima, ha determinato l’ordine di fermare le macchine.

Naturalmente, dietro di essa si nasconde anche una crescita molto più moderata nella costruzione di nuove case: 95.000 nel 2018, a fronte di un incremento medio annuo di 435.000 unità tra il 2004 e il 2007.

Anche in questo caso, tuttavia, è stata la crisi a determinare in larga misura lo sviluppo.

Il calo dei salari e l’aumento della disoccupazione hanno portato ad un calo significativo del reddito disponibile dei cittadini in tutto il paese.

Quando il reddito era appena sufficiente a finire il mese o era necessario per mantenere la casa di famiglia in cui pochi riuscivano rimanere, rimanevano ben pochi risparmi per formare una famiglia o per emanciparsi.

Pedro Soria, direttore commerciale della società di valutazione Tinsa, sottolinea che una parte di quelle proprietà che compongono lo stock attuale non sono nemmeno realmente sul mercato, perché sono occupate illegalmente o gravate da problemi giudiziari o di proprietà.

Ci sono anche casi anche se meno comuni in cui i proprietari sono in attesa di rialzo dei prezzi per vendere meglio.

Infine c’è anche uno stock collocato in località disagiate, con servizi e infrastrutture scarse, che avranno un esito particolarmente complicato.

In molti casi, inoltre, le proprietà costruite diversi anni fa presentano un dubbio stato di conservazione o materiali o distribuzioni degli spazi ormai obsoleti, non adeguati alla domanda attuale.

Che ci sia domanda a Madrid o Palma de Mallorca non è una soluzione per lo stock che esiste ad esempio nella provincia di Castellón, Toledo o Cuenca e pertanto, sorprendentemente, in parallelo si sta ricominciando a costruire.

La costruzione di nuovi progetti in aree dove ci sono ancora disponibilità non è in contrasto con la situazione attuale dal momento che la domanda potrebbe volere un alloggio vicino alla spiaggia e lo stock è all’interno o sulla terza linea.

Oppure si ricercano appartamenti con due o tre camere da letto e sul mercato ci sono monolocali o appartamentini. Oppure si è alla ricerca di alloggi di fascia alta, e non ci sono disponibilità.

In questo caso, le Isole Canarie hanno il vantaggio della domanda da parte degli stranieri.

Infatti, questo segmento di acquirenti è il protagonista di un quinto dei trasferimenti immobiliari dell’Arcipelago.

Il clima attrae coloro che terminano la vita lavorativa e permette loro di fuggire dal freddo inverno del continente europeo.

Le aziende del settore stanno puntando nella stessa direzione.

Secondo un rapporto di Servihabitat una gran parte dei nuovi blocchi residenziali si trova in zone con una domanda molto locale e un basso volume totale, per cui il drenaggio delle scorte avviene lentamente.

In un altro studio, la società di consulenza Acuña y Asociados stima che circa un terzo dello stock nazionale (35%) si trova in aree senza domanda o a bassa domanda.

Lo studio, che comprende tutte le case nuove e usate in vendita, stima che lo stock è sceso da un massimo di circa 1,7 milioni di appartamenti a circa 1,2 milioni alla fine del 2018, di cui 340.000 corrispondono a nuove abitazioni e i restanti 867.000 ad abitazioni usate.

L’offerta di nuove abitazioni è in fase di assorbimento nelle principali aree metropolitane e nella zona della costa turistica.

Ma il 60% delle 430.000 case situate al di fuori di quelle zone, secondo lo studio, avrà un difficile assorbimento a lungo termine a causa della domanda ridotta o inesistente in quelle zone, in particolare ad Avila, Teruel, Soria, Toledo, Lleida, Ciudad Real e Cuenca.

Questo, secondo Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente dell’associazione degli imprenditori dell’APCE, apre la porta alla demolizione delle strutture invendibili perché il cittadino preferisce nuove offerte, con controllo ambientale e altri materiali.