L’acquisto di locale commerciale

Nel collettivo nazionale, sempre più spesso, capita che si incontrino due tipologie di imprenditori; da un lato abbiamo il proprietario di bar o ristorante (o qualsiasi altra attività commerciale) che vive alle Canarie da diversi anni e che ha intenzione di vendere; dall’altra abbiamo il possibile acquirente, il quale, dopo anni di duro lavoro in Italia o in altro paese, è riuscito a mettere da parte un piccolo capitale e, con l’intenzione di trasferirsi alle Canarie, ben pensa di comprare un’attività che possa generare dei frutti a corto o medio periodo.

Un’operazione di compravendita, che può sembrare semplice e snella, presenta una lunga serie di insidie che, troppo spesso, finiscono nelle aule dei Tribunali.

Cerchiamo di capire insieme come evitare che queste operazioni finiscano nei fori canari.

Dobbiamo partire da una premessa importante, nel 90% dei casi il venditore e l’acquirente condividono la nazionalità, cioè sono entrambi italiani.

Questo elemento che, nelle fasi iniziali può sembrare di aiuto, poiché facilita la comprensione tra le parti durante le negoziazioni, in realtà funge da tranello, giacché nella realtà l’acquirente si trova in una posizione psicologica inferiore, vulnerata da diversi elementi.

I fattori vulneranti sono: la lingua, la mancata conoscenza della normativa locale, l’assenza di uno studio economico; analizziamo questi tre fattori a cui poi ne aggiungeremo un quarto.


L’acquirente italiano che si avvicina ad un venditore italiano lo fa perché abbatte il muro della lingua o per dirlo in altri termini, elimina la sua scarsa conoscenza della lingua spagnola.

In questo modo potrà negoziare le condizioni di acquisto del locale commerciale (o di qualsiasi altro bene), vale a dire: fissare il prezzo, la modalità di pagamento, eventuali rate ecc. senza conoscere la lingua locale.

Ciò gli permette un “avvicinamento” verso il venditore ed inoltre consente all’acquirente di sentirsi come a casa sua (pur trovandosi all’estero) e di rimanere nella cosiddetta zona di confort.

La mancata conoscenza delle leggi spagnole, degli usi e della normativa locale, è un grave deficit che troppo spesso non viene adeguatamente coperto dal supporto di un avvocato.

Spesso ci si affida ad un commercialista che non conosce le leggi, capisce poco di contratti e clausole e pur di non farsi scappare il cliente decide di seguirne le sorti più da succube che da direttore responsabile. 

La consulenza tecnica in questo caso è di vitale importanza dato che permette all’acquirente, con una spesa irrisoria, di entrare a conoscenza di una lunga serie di informazioni che possono permettergli di arrivare a concludere l’affare o, scoperte una serie di lacune, a rinunciare allo stesso nei tempi e nei modi corretti, senza rischiare di perdere tutti i suoi risparmi.

Per concludere, lo studio economico dell’attività commerciale che si vuole comprare è doveroso, al pari della consulenza legale.

É un elemento che permette di capire e di conoscere il futuro dell’operazione.

A questi tre elementi, che sono alla base di una corretta operazione di compravendita e che una volta coperti adeguatamente permettono la riuscita dell’affare (o la rinuncia controllata allo stesso), ce ne dobbiamo aggiungere un quarto.

Capita spessissimo che un italiano tenti (e riesca) di ingannare il connazionale.

Chi vende e chi compra si trovano su due posizioni diametralmente opposte, il fatto che siano della stessa nazione non ci deve trarre in inganno.

Troppe volte chi vende si è inventato un mestiere non regolamentato, senza licenze e senza permessi e, dopo un percorso più o meno breve, cerca di scrollarsi di dosso un’attività che ormai è diventata una zavorra, tentando il tutto per tutto con il fine di recuperare parte delle spese sostenute per avviare un’attività che ormai è giunta al suo epilogo.

Nella stragrande maggioranza dei casi i locali scelti non sono idonei dal punto di vista architettonico e sanitario.

Non ci sono quindi le licenze, si è esposti a sanzioni e multe, ed inoltre alla confisca del locale e quindi alla chiusura forzata.

Ma come si evita di incappare in una possibile truffa?

Ebbene, alla base di tutto ci deve essere la copertura e l’appoggio di un professionista che sappia indicare correttamente la via da seguire.

Se proprio si vuole fare da soli, il minimo richiesto è un contratto redatto in doppio originale (uno per chi vende e l’altro per chi compra).

Che il documento in oggetto sia firmato in ogni pagina, da tutte le parti che intervengono.

Che si unisca al contratto, copia dei documenti di identità di chi vende, e di chi compra.

Che al contratto si aggiunga (come “anexo”) un inventario dei beni che si trasferiscono, elenco supportato da foto di tutto punto.

Anche questo documento, unitamente alle foto, deve essere firmato dalle parti.

Che ci siano delle clausole chiare e semplici, che non entrino in contraddizione tra di loro.

Che ci sia sempre la possibilità, attraverso delle clausole corrette, di creare un equilibrio tra le parti e permettere a chi compra di stare sicuro che il bene acquistato sia conforme alla legge e che si possa utilizzare senza incappare in multe, sanzioni o sequestri. Mentre per il venditore ci dovranno essere delle garanzie sul pagamento del prezzo.

E per ultimo un piccolo consiglio sempre utile, non avere fretta di comprare.

Chi vende esercitando pressioni sulla velocità dell’affare, con impazienza, mettendo o imponendo rapidità e furia, spingendo sull’affare precipitosamente, quasi sempre nasconde qualcosa e pretende di ingannare il suo interlocutore.

Quanto più alto il prezzo, più lenta dovrà essere l’operazione.

Basti pensare che gli acquisti (non routinari) fatti tra grandi multinazionali, hanno periodi di negoziazioni di diversi mesi.

L’ideale, ed il consiglio migliore, è sempre quello di rivolgersi presso lo Studio Legale Mucci, ed ottenere così l’assistenza tecnica necessaria.

Sarebbe impensabile nonché da sprovveduti, realizzare un affare di decine di migliaia di euro, senza aver fatto visita ad un professionista del settore.

Avv. Fabio Mucci