Analizziamo le idee sbagliate più comuni circa la realtà del mercato immobiliare a partire dal 2014 e contestiamole con dei dati, per vedere se possiamo evitare irreversibili problemi economici:

• “Gli stranieri stanno rianimando il mercato immobiliare”
Solo l’1,6% di tutte le case vendute in Spagna sono acquistate da stranieri non residenti nel nostro paese, con concentrazioni molto alte nelle aree in riva al mare. Allontanandoci 10 minuti dalle nostre spiagge, e di stranieri non residenti non ce ne sono, né sono peraltro attesi. In nessuna delle province della Spagna, gli stranieri non residenti hanno abbastanza peso da incidere sulla dinamica di formazione dei prezzi. In tutte le regioni, l’elemento chiave è la popolazione nazionale, il cui numero è in netto declino. Ci vogliono riforme molto profonde nella tassazione dei residenti stranieri, per attirarne un numero significativo e con potere di acquisto elevato, disposti a stabilirsi nel nostro paese. La Spagna deve prendere debitamente atto di paesi come Regno Unito, Portogallo, Svizzera e Singapore.

• “Se i fondi esteri comprano è perché è un grande momento per investire in abitazioni”

Ci sono diversi motivi fondamentali che portano gli investitori stranieri ad investire nel mattone spagnolo. Da un lato le operazioni in cui partecipano sono finanziate in gran parte dai venditori. I fondi comprano a prezzi all’ingrosso e, il giorno successivo, vendono a prezzi al dettaglio, con il finanziamento della stessa istituzione finanziaria che ha venduto a loro; cioè, nella maggior parte dei casi, i fondi realizzano un arbitrato senza nessuna volontà di mantenere quelle case… Perché tenersele, se sanno che le case che possono vendere ora, cadranno ancora più di prezzo? Inoltre, il fatto che i rendimenti obbligazionari di qualità superiore (il cosiddetto Investment Grade) siano ai minimi storici, porta a trovare nuove fonti di guadagno, sia per le assicurazioni che per i fondi pensione internazionali. Una volta che i mercati del credito correggeranno, e i tassi di interesse torneranno a salire, il capitale investito nelle case spagnole scomparirà in cerca di nuove opportunità. A questo va aggiunto il calo dei prezzi dei canoni di locazione, che porterà i futuri acquirenti a pagare prezzi più bassi per quelle stesse case.

• “O mi butto adesso, o perdo la casa dei miei sogni”

Nulla è più lontano dalla verità: il calo della popolazione, rende il numero di famiglie che scompaiono superiore a quello delle nuove, e la domanda totale diminuisce. Basta guardarsi intorno per i portali immobiliari, per trovare il forte e costante aumento del numero di case in vendita…
L’appartamento che si perde in calle del Espíritu Santo, n°3, 4° piano, nella tua città e che è appena stato venduto, è sostituibile entro 6 mesi con un altro al 5° piano, o con gli altri 50 in vendita, situati nel raggio di cinque minuti a piedi. Per rendersi conto di questo, basta fare un giro del quartiere. Tra le case in vendita di prima e seconda mano, in affitto, vuote o in costruzione, ci sono un totale di 5,2 milioni di case.


• “I prezzi delle case si stanno stabilizzando”
La contrazione delle vendite di case, il calo del credito nel sistema, che è perenne nel settore bancario in Spagna, il calo dei prezzi di affitto e della domanda nazionale, sono tutti elementi che rendono impossibile, ciascuno per sé, la stabilizzazione dei prezzi delle case.

• “Metto in vendita la casa al di sopra del valore corrente di mercato, per vedere se riesco a spuntare un prezzo migliore”

Questo è un modo molto efficace per ritardare inutilmente la vendita di una casa. Se una cosa può essere venduta a 100 e si chiede 118, nessuno chiamerà; oppure, i potenziali acquirenti offriranno un 15% inferiore al prezzo richiesto. Non solo: nessuna agenzia immobiliare sprecherà del tempo per cercare di vendere un immobile molto difficile da piazzare. E l’interesse di mercato cala nettamente per un immobile in vendita da più di 3 mesi.

• “Aspetto di vendere la mia casa al prezzo che vale, e intanto la affitto”

Errore comune tra molti potenziali venditori. Dal punto di vista dell’acquirente, il prezzo di vendita, che oggi è considerato molto a buon mercato, domani, a prezzi corretti, sarà visto come costoso. Ritardare la vendita è solo una perdita di valore. Oggi, rispetto a quanto pubblicizzato nel settore immobiliare, si concludono le operazioni a un prezzo inferiore del 15-20%.

“Pagare l’affitto è buttare i soldi”

Gli interessi del mutuo sono il prezzo da pagare per l’affitto dei soldi che ci vengono prestati per acquistare il bene. L’affittuario ha enormi vantaggi: non deve pagare alcuna tassa di transazione, non deve preoccuparsi se i prezzi delle case continuano a scendere (anzi può negoziare pesantemente un calo del canone esistente).

• “Con gli stessi soldi che pago di affitto posso comprare casa”

Se si vuole evitare di essere uno di una folla di sfrattati nei prossimi anni, forse sarebbe saggio ritardare al massimo l’acquisto della casa. Le enormi quantità di denaro che le banche centrali hanno iniettato nel sistema, lasciano presagire un periodo di forte inflazione, con conseguente aumento dei tassi di interesse. L’aumento di case in affitto e il calo della domanda faranno sì che i proprietari di case/investitori del 2014 abbiano grande difficoltà a pagare i debiti da essi sostenuti per acquistare case.

• “Posto che mi finanzino il 100% del prezzo della casa, io la compro”

Secondo l’Adicae (Associazione di Utenti Banche, Casse di risparmio e Assicurazioni), gli immobili finanziati al 100% possono costare il 50% in più di quelli venduti fra privati. Quindi se si acquista, molto meglio farlo da privato, in quanto può dare lo stesso immobile fino al 33% in meno.

• “In banca i soldi non mi rendono nulla, così mi butto sul mattone”

Il mattone ha un problema enorme: con i costi di transazione così alti che ha e una redditività media e al netto delle spese di circa il 3-4,5%, ci vorranno fra i due e i tre anni e mezzo per recuperare i puri costi di transazione per l’acquisto. Solo dopo tale periodo, si guadagnerà qualcosa dall’affitto, prima scordarselo. La media di morosità per l’affitto è intorno al 15-17%, quindi avremo una simile percentuale di casi dove la rendita dall’affitto non sarà adeguata. La liquidità degli investimenti immobiliari è molto bassa: più di 400 giorni in media per completare la vendita di un immobile residenziale.

I depositi e le obbligazioni di alta qualità rendono sempre meno, ma va tenuto presente anche che, in un periodo di deflazione come quello attuale, qualsiasi ritorno superiore a 0%, e anche addirittura negativo, è buono, in quanto permette di mantenere il valore del denaro. Perché rischiare di perdere i risparmi per speculare su un bene che difficilmente potrà aumentare di valore?

Acquisto di immobili da dare in locazione, pro&contro

Uno degli elementi più importanti, se si vuol investire in immobili da dare poi in affitto a terzi, è sapere qual’è la percentuale di affitti non pagati. Mancano i dati per l’intero paese, ma c’è una relazione che si riferisce ad un certo numero di province: il tasso di affitti non pagati va dal 8.01% di Valladolid al 18.06% di Madrid e il 19.12%  di Barcellona, fino a toccare il 25.38% a Valencia. Un bene vale per quello che rende, e se il canone di locazione non si incassa nel 100% dei casi, ma nel 81.94% come a Madrid (100% meno 18,06%), il valore del bene si abbassa in proporzione, e più basso è il rendimento di un immobile (affitto o la probabilità che sia pagato), minore sarà il suo valore di mercato.
Detto in un altro modo: quanto più basso è il canone di affitto che genera un immobile, tanto meno sarà disposto a sborsare un investitore che aveva messo gli occhi su di esso, per acquistarlo e poi affittarlo ad altri. Un alto tasso di default significa che gli investitori esigono dal mercato prezzi di vendita più bassi per ottenere la redditività che cercavano, e in tal modo i prezzi delle case scendono.
Vi è un altro elemento negativo da tenere d’occhio, il tempo necessario per liberare un immobile da un inquilino moroso! Non solo in questo caso il proprietario non incassa i 100 di affitto ma neppure gli 81.94, ma deve entrare nell’incubo del processo di sfratto (attualmente, liberare un immobile per mancato pagamento richiede circa 12-15 mesi). Più breve sarà il processo di sfratto per morosità, meno cadranno i prezzi delle case, per la semplice ragione che la potenziale perdita di denaro è inferiore, se si può riprendere più facilmente il possesso della proprietà. Gli investitori, che altrimenti metterebbero i loro soldi su altri beni, opteranno per l’acquisto di abitazioni, solo se troveranno che il rischio di default e il rapporto prezzo d’affitto è corretto.
Una migliore protezione al proprietario, che gli permette di sfrattare l’inquilino che non paga più rapidamente, spinge coloro che tengono vuoto il loro appartamento a rimetterlo in affitto, e questo è esattamente ciò che sta accadendo in Spagna. Le tre riforme nelle regole di sfratto e la Ley de Arrendamientos Urbanos hanno rafforzato i diritti dei proprietari sui loro beni. Molti proprietari che avevano le loro case vuote e si rifiutavano di portarle al mercato per paura dell’alto tasso di morosità ed il lungo processo di recupero, hanno ripreso ad affittare. A una miglior protezione dei loro diritti, rispetto a quelli che non pagano l’affitto dovuto, si aggiunge la necessità di alcuni di affittare le proprie case perché hanno perso altre fonti di reddito.
L’elevato interesse sui prestiti ha fatto poi sì che meno persone possano indebitarsi per accedere all’acquisto di abitazioni, ci sono cioè meno investitori. Il miglioramento dei diritti dei proprietari di immobili, il calo degli affitti (il 45% rispetto ai prezzi iniziali 2007) e l’aumento dei tassi di interesse, sono tre dinamiche molto potenti che spingeranno in basso i prezzi anche per il triennio 2016-2018.
La pesante perdita di popolazione nei prossimi anni, il fatto che in Spagna le case si stanno prendendo in affitto, le dinamiche di calo dei salari in atto, gli immobili in costruzione, vuoti, in vendita o in affitto sul mercato (5,2 milioni in totale), sono forze inarrestabili che amplificheranno ulteriormente la correzione dei prezzi attuali, già sprofondati del 50-55% rispetto alle tariffe di punta nel 2006.
Bisogna essere molto disinformati per credere che i prezzi delle case si stabilizzeranno nel breve o medio termine. Allo stato attuale, l’idea di comprare per affittare può essere un pessimo investimento, meglio non toccare appartamenti fino al 2018 e oltre. (NdR Tenerife e le Canarie POTREBBERO essere un’isola felice sotto quest’aspetto, ma la legge che vieta gli affitti turistici ai privati mette una seria ipoteca su questa ipotesi)

Franco Leonardi