Far rendere le seconde case alle Canarie: qual è la migliore opzione?

pag 22 DSC05173Premesso che non esiste un’unica formula adeguata a tutte le esigenze, le opzioni principali sono le seguenti:

1) COME PRIVATI. Secondo l’attuale regime IRPF-Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche (Ley 35/2006), per calcolare l’importo da dichiarare al Fisco (Hacienda) i proprietari di abitazioni in affitto possono dedurre dai redditi che riscuotono dall’inquilino tutta una serie di spese generate dall’immobile (come l’IBI-l’Imposta sui Beni Immobili-, le spese condominiali, l’assicurazione, gli interessi dell’eventuale ipoteca per l’acquisto dell’abitazione, le spese di riparazione e conservazione dell’immobile etc.), nonché applicare all’importo così ottenuto un’ulteriore detrazione tra il 60 ed il 100% in funzione dell’età e delle entrate dell’inquilino. Inoltre non è prevista l’applicazione del regime IGIC (equivalente dell’IVA applicata in penisola). Tuttavia, la normativa non consente di dichiarare redditi negativi, cioè non ammette che le spese, incluse le spese finanziarie, superino le entrate: l’eventuale eccesso di spese si potrà dedurre solo nei quattro anni seguenti all’anno fiscale nel quale si sia generato e con gli stessi limiti per ogni anno. Inoltre, l’esenzione IGIC, così come le detrazioni sopra indicate, sono valide solo per gli immobili destinati ad esclusivo uso abitativo (che non include, si badi bene, l’uso abitativo con destinazione turistica): per intenderci non sono applicabili nel caso in cui l’appartamento sia utilizzato, anche solo parzialmente, ad uso differente da abitazione (es. metà casa e metà ufficio) o venga affittato ai turisti per periodi brevi. Inoltre, coloro che dichiarano gli affitti a titolo individuale non sono esenti dall’Imposta sul Patrimonio e, pertanto, non possono beneficiare dello sgravio del 95% sull’Imposta di Successioni e Donazioni al momento della trasmissione degli immobili ai propri eredi.

2) COME IMPRENDITORI. Per un proprietario di case in affitto può essere interessante, pur sempre tributando in regime IRPF, anziché dichiarare i propri introiti come “Rendimientos de Capital Inmobiliario” (come nell’opzione 1), trasformarsi in impresario individuale e dichiararli come “Rendimientos de Actividades Económicas”. Nonostante in questo caso si debba tributare l’IGIC e non si fruisca di alcuna detrazione in base ad età e reddito dell’inquilino, gli immobili godranno dell’esenzione dall’Imposta sul Patrimonio, candidandosi  per tale motivo ad ottenere una riduzione del 95% dell’Imposta di Successioni e Donazioni, indipendentemente che i beni siano trasmessi mediante donazioni in vita o in virtù di eredità o mediante legato. Attenzione, però. Secondo la Ley 35/2006 per qualificare l’affitto di immobili come attività imprenditoriale sono imprescindibili due requisiti: disporre di un locale e di una persona contrattata a giornata completa esclusivamente dedicati alla gestione degli affitti. 2B) Lo stesso tipo di vantaggi può essere ottenuto attraverso la costituzione di una “Sociedad Mercantil”, ossia commerciale (SL, Sociedad Inmobiliaria ecc.). In questo caso sarà la Persona Giuridica a tributare in regime di “Impuestos de Sociedades”. La scelta tra le due formule, impresario individuale o società commerciale, dipende da molti fattori come l’investimento previsto, le spese sostenibili, i potenziali rischi, la necessità di proteggere il patrimonio personale, gli obiettivi economici. Affinché la scelta imprenditoriale risulti vantaggiosa a fronte delle maggiori spese di costituzione e gestione dell’attività (soprattutto nel caso di una società), in generale gli esperti raccomandano di intraprendere questa via solo a coloro che dispongano di un certo volume di patrimonio.

Due considerazioni finali importanti: 1) per chi volesse investire in appartamenti come privato, con l’obiettivo di farli rendere attraverso il turismo, sappia che attualmente alle Canarie tale attività non è consentita, ed è anzi soggetta a multe piuttosto “salate”. Esiste un’associazione, la ASCAV-Asociación Canaria del Alquiler Vacacional, attualmente in trattativa con il Governo canario per ottenere in un prossimo futuro una regolamentazione chiara e definitiva sull’argomento. Al momento, però, è più sicuro puntare sull’affitto a “larga temporada”. 2) a prescindere dalle considerazioni sulla forma più conveniente per far fruttare i propri immobili non bisogna dimenticarsi della questione “residenza”, perché se la persona fisica proprietaria dell’immobile mantiene la residenza fiscale in Italia sarà necessario appurare cosa prevede nel caso specifico la nostra normativa sia in materia di dichiarazione dei redditi (onde evitare una doppia imposizione fiscale) sia in materia successoria.

(Avv. Elena Oldani)