pag08_bollaimmobiliareCon un calo di circa il 50% dai prezzi di picco, molti cittadini ed esperti cominciano a pensare che è il momento giusto per acquistare una casa. Tuttavia, dopo aver sondato il mercato, visto i prezzi e fatto i conti con  la calcolatrice, molti potenziali acquirenti pensano ancora che i conti non tornano e che la casa è troppo costosa.

Avviliti per le conseguenze disastrose che lo scoppio della bolla immobiliare ha avuto su migliaia di famiglie, i potenziali acquirenti non vogliono fare un passo sbagliato e acquistare una casa al di sopra dei propri mezzi. E non c’è da meravigliarsi, alla luce delle più recenti informazioni su questo problema in Spagna. The Economist, per esempio, stima che il prezzo sia ancora gonfiato di oltre il 10%, mentre Standard&Poor ha osservato in un rapporto che “il mercato immobiliare spagnolo sembra ancora sopravvalutato fra il 12% e il 20% in rapporto al reddito delle famiglie e ai rendimenti a lungo termine”. Le percentuali indicate fanno pensare. Nessuna famiglia dovrebbe impegnare più di quattro anni di reddito lordo per comprare una casa. Pertanto, vale la pena fare i conti per quello che senza dubbio sarà l’acquisto più importante della nostra vita. Ma come possiamo calcolare se il prezzo di un immobile è adeguato ai nostri mezzi? C’è una regola semplice: basta quadruplicare il reddito annuo lordo del nucleo familiare o della famiglia. Ad esempio, una famiglia con un reddito lordo annuo di 40.000€ dovrebbe scartare abitazioni di oltre 160.000€. “Quattro anni è lo standard che per anni è stato preso come riferimento negli Stati Uniti, quando in Spagna si era invece arrivati a otto o nove”. Raccomandazioni ignorate da migliaia di acquirenti in pieno boom e che, con i livelli di prezzi attuali e a livello globale, scoraggiano gran parte della popolazione dall’acquisto della casa. Gli immobili dovrebbero scendere del 64% per tornare ai livelli di 15 anni fa. Il rapporto tra prezzi delle case e reddito lordo delle famiglie è del 30% superiore a quello di equilibrio. Nel 2012, per l’acquisto di una casa servivano 4,5 anni di reddito salariale di una famiglia il cui capofamiglia principale aveva un livello di istruzione medio. Decisamente meno dei 6,1 anni del 2007, ma ben al di sopra dei 2,7 anni del 1997-1999, livelli che dovrebbero rivedersi. Ciò implicherebbe che il prezzo delle abitazioni nuove dovrebbe scendere di un ulteriore 64,1%. Giova ricordare che a Madrid nel 2006, in piena follia immobiliare e con i prezzi delle case che crescevano annualmente a doppia cifra, servivano più di 8 anni di reddito lordo per una casa. Una vera follia, secondo gli esperti consultati. C’è un’altra regola fondamentale per evitare che l’acquisto più importante della nostra vita diventi il nostro peggior incubo. Non destinare più del 30% del reddito mensile per pagare la rata del mutuo. Oggi non è il caso di indebitarsi di oltre il 25% dello stipendio a 30 anni, per evitare spiacevoli sorprese in futuro, nel caso, ad esempio, di un aumento significativo dei tassi di interesse. Considerando il 30% del reddito come il massimo oltre cui non ci si dovrebbe indebitare, abbiamo che nel 2000, il 33,6% delle famiglie con un solo lavoratore non poteva prendere la casa di proprietà con il mutuo, una cifra che è raddoppiata nel 2007 (66,9%), per retrocedere al 40% nel 2012. Il forte calo dei prezzi che ha avuto luogo dal 2008, stimato un 45% dai massimi, il miglioramento delle condizioni di finanziamento e tassi di interesse storicamente bassi hanno permesso di ridurre tale percentuale fino ai livelli attuali, leggermente al di sopra del 20% e in linea con quello che gli esperti consigliano. Tuttavia, per tornare ai livelli del 1997-1999, i prezzi medi che avevano le abitazioni nel 2012 dovrebbero ancora abbassarsi del 22%.

(Italo Marchiotto)