L’AFFITTO TURISTICO ALLE CANARIE: FACCIAMO CHIAREZZA

pag06_sealquilaL’AFFITTO TURISTICO ALLE CANARIE: FACCIAMO CHIAREZZA

Per quanto riguarda l’affitto di case o appartamenti privati a scopo turistico, possiamo dire che le isole Canarie presentano la situazione più complessa tra tutte le province autonome spagnole.

Nel 1994 la LAU (Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos) sancisce a livello nazionale il regime giuridico applicabile agli affitti di immobili urbani destinati ad uso abitativo e non. Il testo legislativo consente senza grandi difficoltà al proprietario, amministratore o locatario di un immobile ad uso abitativo (appartamento, chalet, bungalow etc.) di offrirlo in affitto temporaneamente ed occasionalmente a scopo turistico. Sussistono chiaramente alcuni oneri fiscali -dichiarazione della rendita percepita attraverso la locazione nel IRPF e pagamento dell’IVA/IGIC alle Canarie- ed alcuni semplici oneri amministrativi: sostanzialmente si tratta di una comunicazione all’autorità competente della provincia autonoma di appartenenza. Per intenderci, per le Canarie il Cabildo Insular.

Tuttavia, nel 1995 il Governo canario (avvalendosi delle competenze che la Costituzione spagnola riconosce a tutte le province autonome) emana una legge Quadro (ossia di riferimento) per tutta la successiva produzione normativa in materia turistica locale, la Ley de Ordenación del Turismo de Canarias (Ley n.7/1995). La normativa in questione, drammaticamente esclude dalla propria regolamentazione la locazione di abitazioni private.

Il vuoto normativo, pur non vietando direttamente agli interessati di continuare ad affittare i propri immobili a scopo turistico attraverso la LAU, impedisce di fatto l’esercizio di questa attività. Il Governo canario infatti, non regolamentando l’esistenza di questa forma di sfruttamento degli immobili, si rifiuta di rilasciare agli interessati qualsiasi licenza turistica. Pertanto i proprietari, pur agendo in linea con la normativa nazionale, risultano sprovvisti di qualsiasi autorizzazione a livello locale esponendosi inevitabilmente ad un regime sanzionatorio: le multe applicate sono infatti dovute alla mancanza di “Libros de Visitas” (registri degli ospiti) e “Hojas de Reclamaciones” (moduli per inoltrare i reclami), tutta documentazione rilasciata delle competenti autorità solo in relazione ad apposita licenza. Nemmeno la possibilità di ricorrere contro le eventuali sanzioni alleggerisce la situazione trattandosi nella maggior parte dei casi di giudizi così lunghi, costosi e rischiosi quanto al risultato, da non costituire un’opzione conveniente.

Nemmeno il Decreto 142/2010 di approvazione del Reglamento de la Actividad Turística de Alojamiento, concepito proprio con lo scopo di regolamentare l’offerta di alloggi -alberghieri ed extra alberghieri- nell’ambito della suddetta legge Quadro, si preoccupa di considerare l’abitazione privata come possibile modalità turistica.


Il quadro è chiaramente paradossale poiché l’Amministrazione canaria sanziona i privati ma è la stessa Amministrazione che impedisce loro di regolarizzarsi, non facendosi carico di emanare una specifica regolamentazione in proposito.

Ma c’è di più. Un ulteriore giro di vite alla possibilità per i privati di accedere al settore turistico giunge anche a livello nazionale con la Ley 4/2013, che modifica proprio l’ambito di applicazione della LAU. In base alla suddetta modifica “La cessione temporanea dell’uso della totalità di una abitazione, ammobiliata ed attrezzata per un uso immediato, commercializzata o promozionata attraverso canali di offerta turistica e realizzata con finalità lucrativa” (lett. e, art.5) diviene di esclusiva competenza delle singole province autonome laddove sia stata emanata una regolamentazione locale. Questo significa che praticamente la quasi totalità dei privati che affittano la propria abitazione ad uso turistico (quindi sicuramente ammobiliata e pronta all’uso e sicuramente con finalità lucrativa) attraverso agenzie, pagine web, siti commerciali come airbnb o homeaway ecc. (quindi canali di offerta turistica) viene espulsa dalla copertura della LAU. Fintanto che il Governo canario non produca una specifica regolamentazione a riguardo, soprattutto in caso di sanzioni, i proprietari potranno evidentemente continuare ad appellarsi alla LAU, ma nel momento in cui produca una regolamentazione a riguardo, la LAU non offrirà più né alternative né appigli.

In buona sostanza alle Canarie attualmente non è possibile affittare legittimamente immobili con finalità turistica al di fuori delle modalità previste dal decreto 142/2010 che, come detto, esclude i privati. Le sanzioni in caso di infrazione variano da un minimo di 18.000 ad un massimo di 60.000 euro.

A seguito di varie mobilitazioni, raccolte di firme, appoggi istituzionali, riunioni con il Governo Autonomistico, lo scorso luglio il Presidente della Comunità Autonoma delle Canarie, Paulino Rivero, si è riunito con la ASCAV (Asociación Canaria del Alquiler Vacacional) impegnandosi alla rapida emissione di una regolamentazione in materia che includa la tanto problematica questione delle abitazioni private. La bozza di regolamentazione proposta dal Governo canario è stata oggetto di accese discussioni tra i rappresentanti delle due parti. ASCAV ha contestato formalmente tutta una serie di limitazioni (ad es. la necessità di un permesso previo degli altri condomini, la proibizione di offrire servizi complementari come la colazione) che di fatto escluderebbero dalla possibilità di regolarizzazione il 75% degli appartamenti attualmente sul mercato. Il Governo Canario è in piena fase di studio di tutte le allegazioni al progetto normativo ricevute da ASCAV e da altre associazioni del settore turistico. Non ha tuttavia fornito alcuna data in merito alla pubblicazione della normativa definitiva.

Naturalmente si sprecano le disquisizioni sulle motivazioni di tanto accanimento nei confronti dei privati da parte delle Istituzioni, considerato che, avallandone la regolarizzazione, Stato e province autonome sarebbero i primi a trarne vantaggio: chi può mettersi in regola paga anche le tasse. Appare ormai evidente che tale direzione è stata imboccata solo in funzione delle esigenze e degli interessi dall’industria alberghiera secondo la quale i privati non solo esercitano una concorrenza sleale nei suoi confronti (infatti, non dovendo affrontare spese strutturali e di gestione paragonabili a quelle di un complesso alberghiero, sono in grado di offrire prezzi estremamente più bassi) ma rappresentano anche un rischio per la qualità del turismo locale (non possono offrire al turista il medesimo livello di garanzie e servizi erogati da un professionista del settore). Più verosimilmente l’industria alberghiera teme di vedersi sottratta una sostanziosa fetta di mercato.

(Avv. Elena Oldani)