L’affitto di stanze

pag05_stanza1_webAffittare una o varie stanze della casa è una pratica estesa ma che normalmente genera dubbi tra locatori (chi affitta) e conduttori (inquilini). A differenza dell’affitto di un immobile ad uso abitativo nel suo complesso, che trova la sua primaria regolamentazione nella LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994) e successive modificazioni della stessa, l’affitto di singole stanze è regolato esclusivamente dal Código Civil. La principale conseguenza di questa differenza di fonti normative consiste nel fatto che all’inquilino di una singola stanza non sono concesse le stesse garanzie previste per l’inquilino che affitta l’intero immobile. In buona sostanza la durata del contratto d’affitto di una stanza sarà esattamente quella pattuita nel contratto, non essendo previsto alcun diritto di proroga per l’inquilino, ed in caso di vendita dell’immobile di cui la stanza affittata fa parte il contratto di affitto della stessa si estingue all’atto di vendita, non essendo previsto in capo all’inquilino alcun diritto di prelazione sull’acquisizione dell’immobile nella sua totalità.

Qual è la forma contrattuale più adeguata?

Anche nel caso in cui si decida di affittare una singola stanza è sempre bene redigere un contratto scritto (o più contratti se si affittano più stanze a più persone) soprattutto al fine di evitare successive contestazioni e spiacevoli malintesi, specificando differenti aspetti come il prezzo e la forma di pagamento, la durata del contratto, le condizioni di utilizzo delle zone comuni (ad esempio l’uso cucina), le spese per le utenze (ad es. telefono e Internet), la forma di divisione di eventuali spese di straordinaria amministrazione e, molto importante, stabilendo chiaramente se l’inquilino può subaffittare o no la stanza, magari a fronte di un’adeguata compensazione (infatti il Código Civil stabilisce che in assenza di espresse disposizioni contrarie l’inquilino può esercitare il diritto di subaffitto). Non v’è un modello ideale di contratto, tutto dipende dalle esigenze delle parti, ma vale la pena ricordare che, nonostante la flessibilità che offre questo tipo di affitto, il proprietario non può allontanare l’inquilino senza il suo consenso o senza una disposizione del tribunale in tal senso (sfratto), esattamene come avviene in contratto locativo tradizionale.

Dal punto di vista fiscale che succede?

Il locatore è sempre tenuto dichiarare ad Hacienda il reddito riscosso all’inquilino, potendo tuttavia beneficiare (come nel caso di affitto di una casa nel suo complesso) di alcune importanti detrazioni sull’importo dichiarato, la cui percentuale varia tra il 60 ed il 100% in funzione dell’età e delle entrate dell’inquilino. Tuttavia, se il proprietario utilizza l’immobile come sua residenza abituale e sgrava il pagamento dell’ipoteca, affittando una o varie stanze, subirà una diminuzione di detto sgravio in proporzione alla quota di immobile concessa in uso all’inquilino. Per quanto riguarda la fiscalità dell’inquilino, l’affitto di una sola stanza non viene equiparato a quello di una abitazione completa e pertanto non godrà degli stessi sgravi fiscali.

E’ vantaggioso questo tipo di locazione?


Sicuramente è un tipo di locazione più flessibile per entrambe le parti ed adattabile ad un ampio ventaglio di esigenze come quelle di studenti e lavoratori stagionali. Tuttavia, nel caso si affittino più stanze, è chiaro che gestire più contratti con inquilini differenti può rivelarsi complicato sia sotto il profilo pratico (basti pensare all’applicazione delle regole d’uso delle zone comuni) sia sotto il profilo legale (poiché ciascun inquilino risponde singolarmente e separatamente delle proprie obbligazioni, nel caso si verifichino contestazioni o episodi di insolvenza sarà necessario per il proprietario intraprendere distinte azioni legali con relative spese).

L’affitto di stanze a turisti è possibile?

In territorio Canario ancora non è disponibile una regolamentazione autonomica chiara e definitiva in proposito. Chi procede ad affittare un bene immobile a scopo turistico, che sia nel suo complesso o per singole stanze, benché potenzialmente in regola con la normativa a livello nazionale potrebbe trovarsi in difficoltà con l’Amministrazione locale proprio in forza di detta assenza normativa che, da un lato, non consente ai proprietari di mettersi in regola e, dall’altro, li espone a possibili sanzioni economiche.

(Avv. Elena Oldani)