Contratto d’affitto di abitazione (1a parte) – Principali modifiche introdotte con la riforma del 2013

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Principali modifiche introdotte con la riforma del 2013

di Optimus Abogados

I contratti di affitto di abitazione vengono regolati in Spagna da diverse leggi, secondo l’anno in cui è stato firmato il contratto in questione. Attualmente, si applica la Ley 29/1994 del 24 novembre, degli affitti urbani, che è stata oggetto di modifica parziale da parte della legge Ley 4/2013, del 4 giugno, per la flessibilità e lo sviluppo del mercato dell’affitto di abitazioni.

Quest’ultima legge migliora la libertà degli accordi tra le parti, dando priorità nella redazione dei contratti alla volontà dei contraenti.

Riduce inoltre da 5 a 3 anni la durata obbligatoria e da 3 a uno la proroga tacita che illustreremo poi.


Allo stesso modo, si rende possibile per le parti sottoporre ad una mediazione o ad un arbitraggio quelle controversie che, per loro natura, possono essere risolte attraverso questa forma di risoluzione di conflitti.

Allo stesso modo, si facilita il recupero dell’immobile da parte del proprietario, se deve destinarlo ad abitazione permanente per se stesso o per i suoi familiari in primo grado di consanguineità o per adozione o per il coniuge in caso di una sentenza di separazione, divorzio o annullamento del matrimonio, senza che sia necessario che questo sia antecedentemente scritto nel contratto, anche se però bisogna che sia trascorso, almeno, il primo anno di durata dello stesso.

Da ultimo, si prevede che l’affittuario possa desistere dal contratto in qualsiasi momento, una volta che siano trascorsi 6 mesi, purché lo comunichi al locatore con almeno 30 giorni di anticipo.

Per tutti quei casi esclusi dalla legislazione specifica, rimane in vigore come norma applicabile il Codice Civile.

Principali obblighi del locatario

Il principale obbligo dell’inquilino è pagare con puntualità l’affitto e le spese correlate, cioè le fatture dell’acqua, della corrente elettrica, dell’immondizia e qualsiasi altra che sia stata concordata nel contratto.

Poco importa qualsiasi problema che possa emergere se l’inquilino non rispetta questo obbligo, e poco potrà chiedere al locatore se non è a posto col pagamento dell’affitto.

In conformità all’articolo 17 della Ley de Arrendamientos Urbanos del 1994, c’è piena libertà per le parti di fissare il prezzo dell’affitto, stabilendo come regola il pagamento mensile anticipato entro i primi 7 giorni di ogni mese, pagamento che si potrà effettuare in contanti oppure nella forma stabilita nel contratto.

Il modo normale sarebbe in un conto corrente bancario, però è possibile concordare altre formule di pagamento.

Una volta stabilito il prezzo, non avrà importanza che l’inquilino possa restare disoccupato, non abbia ben calcolato le sue entrate e spese mensili, abbia una rottura sentimentale o qualsiasi altra circostanza.

Nessuna motivazione costituirà un valido motivo per modificare il prezzo dell’affitto, che resterà fisso, a meno che il locatore concordi per una sua variazione.

Non esiste ne è previsto nessun tipo di moratoria legale o qualcosa di simile. L’inquilino deve sempre rispettare il suo principale obbligo che è il pagamento puntuale dell’affitto.

Come significativa novità, la Ley 4/2013 a cui prima ci riferivamo, ha previsto che si possa concordare fra le parti che l’affittuario dell’abitazione s’impegni a riformare o a riadattare l’immobile in sostituzione dell’affitto per un periodo determinato, che può essere tutto il tempo della durata del contratto o anche solo una parte di esso.

Questo non implica che, se non è stato concordato, l’inquilino possa imporre questa regola una volta che il contratto sia già in corso, ma deve sempre essere concordato e accettato fra proprietario e inquilino.

A sua volta, se è stato fatto un accordo di questo tipo, l’inquilino è obbligato a realizzare i lavori nei termini e secondo le condizioni concordate, dato che, in caso contrario, il proprietario potrà optare per risolvere il contratto o esigere che l’inquilino riporti le cose allo stato precedente, o altrimenti conservare la modifica effettuata senza che il locatario possa reclamare alcun indennizzo.