Le Canarie non attirano soltanto milioni di turisti ogni anno. Da tempo rappresentano anche uno dei mercati immobiliari spagnoli con una forte presenza di acquirenti stranieri.
✍️ Italiano alle Canarie
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Clima, qualità della vita, collegamenti con il resto d’Europa e possibilità di utilizzare l’immobile come seconda casa o investimento spiegano una parte del fenomeno. Il fattore economico, però, è probabilmente quello più importante: una parte degli acquirenti internazionali dispone di un potere d’acquisto sensibilmente superiore a quello delle famiglie che vivono e lavorano nelle isole.
Nel secondo semestre del 2025 le compravendite di abitazioni effettuate da stranieri alle Canarie sono diminuite del 10,8% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, fermandosi a 3.667 operazioni. Il calo è stato superiore alla media nazionale, dove la riduzione è stata del 4,4%.
La flessione non cancella comunque un fenomeno ormai strutturale: le Canarie continuano a essere uno dei territori spagnoli nei quali la domanda immobiliare internazionale ha un peso rilevante.
CLIMA E QUALITÀ DELLA VITA, MA NON SOLO
Il clima mite durante gran parte dell’anno rimane uno dei richiami più evidenti. Per chi proviene da Germania, Regno Unito, Paesi Bassi, Belgio o dai Paesi scandinavi, trascorrere l’inverno alle Canarie significa poter vivere con temperature gradevoli senza allontanarsi eccessivamente dall’Europa.
Il clima, tuttavia, non basta a spiegare gli acquisti.
Contano i collegamenti aerei, lo stile di vita, la presenza di comunità straniere consolidate e un mercato turistico che rende interessante possedere una seconda abitazione nell’arcipelago.
Una parte degli immobili viene acquistata per trasferirsi stabilmente o trascorrere alle Canarie alcuni mesi all’anno. Altri vengono considerati un investimento da destinare alla locazione tradizionale o, dove la normativa lo consente, turistica.
IL VERO VANTAGGIO È IL POTERE D’ACQUISTO
Ridurre tutto alla frase “i pensionati del Nord Europa sono più ricchi” sarebbe semplicistico.
Il problema reale è il divario tra la capacità economica di una parte della domanda internazionale e quella delle famiglie residenti.
Chi arriva da Paesi caratterizzati da salari, pensioni o patrimoni mediamente più elevati può avere accumulato maggiori risparmi, vendere un immobile nel proprio Paese oppure acquistare alle Canarie ricorrendo in misura minore al credito.
Per molti lavoratori canari il percorso è decisamente più complicato: stipendi relativamente contenuti, affitti elevati e crescente difficoltà ad accumulare il capitale necessario per affrontare l’acquisto.
Due persone possono quindi competere per la stessa abitazione partendo da condizioni economiche molto diverse.
FISCO E SANITÀ: ATTENZIONE AI FALSI MITI
Esiste anche qualche luogo comune da sfatare.
Le Canarie non prevedono una tassazione speciale generalizzata destinata ai pensionati stranieri. La fiscalità dipende dalla residenza fiscale, dalla provenienza e dalla natura dei redditi e dalle convenzioni contro la doppia imposizione applicabili nei singoli casi.
Anche l’acquisto di un’abitazione non garantisce automaticamente l’accesso alla sanità pubblica spagnola. Per molti pensionati provenienti da altri Paesi dell’Unione Europea uno degli strumenti utilizzati è il formulario S1, attraverso il quale viene riconosciuto il diritto all’assistenza sanitaria a carico dello Stato competente.
SI POSSONO LIMITARE GLI ACQUISTI DEI NON RESIDENTI?
La pressione sul mercato immobiliare ha ormai trasformato la questione in un tema politico.
Nel maggio 2026 il Governo delle Canarie ha ribadito davanti alla Commissione Europea la richiesta di poter introdurre misure eccezionali per limitare l’acquisto di abitazioni da parte dei non residenti, soprattutto nelle aree sottoposte a maggiore pressione abitativa e turistica.
La strada, però, è complessa.
Le regole europee garantiscono ai cittadini dell’Unione il diritto di acquistare immobili negli altri Stati membri alle stesse condizioni previste per i cittadini nazionali, mentre Bruxelles ha già ricordato al Governo canario che eventuali restrizioni devono confrontarsi con i principi fondamentali dell’Unione.
La questione non può quindi essere ridotta a una contrapposizione tra canari e stranieri.
Gli acquirenti internazionali portano investimenti, consumi e capacità di spesa. Allo stesso tempo, una forte domanda proveniente dall’esterno, concentrata in un territorio insulare con disponibilità di suolo necessariamente limitata, può aumentare la pressione su un mercato immobiliare già difficile per chi percepisce redditi locali.
LA SOLUZIONE NON È RENDERE LE CANARIE PIÙ CARE
Aumentare indiscriminatamente tasse, imposte o costi dei servizi con l’obiettivo di scoraggiare chi arriva dall’estero rischierebbe di produrre l’effetto opposto: a pagare il conto sarebbero anche, e soprattutto, i residenti.
Una politica abitativa più equilibrata dovrebbe intervenire principalmente sull’offerta, aumentando il patrimonio di edilizia pubblica e agevolando l’accesso alla prima casa, insieme a strumenti capaci di contrastare la speculazione e l’utilizzo irregolare degli immobili destinati al mercato turistico.
Resta poi aperto il tema di una possibile fiscalità più incisiva sulle proprietà multiple non destinate alla residenza stabile.
Il problema, in definitiva, non è che le Canarie continuino ad attrarre persone e capitali, ma nasce quando vivere nelle isole rimane sostenibile per chi arriva con redditi e patrimoni maturati altrove, mentre diventa progressivamente più difficile per chi nelle Canarie è nato, lavora e percepisce uno stipendio locale.
FONTI
Consejo General del Notariado – Statistiche sulle compravendite immobiliari e sugli acquisti di abitazioni da parte di cittadini stranieri.
Colegio de Registradores de España – Estadística Registral Inmobiliaria 2025: quota di acquisti effettuati da stranieri e andamento del mercato immobiliare.
Instituto Nacional de Estadística (INE) – Índice de Precios de Vivienda, primo trimestre 2026.
Idealista – Informe de precios de vivienda en venta en Canarias, dati aggiornati a luglio 2026.
