26 dei 30 maggiori comuni superano la soglia UE
✍️ Italiano alle Canarie
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La crisi abitativa delle Canarie non è più soltanto una questione di prezzi elevati o di difficoltà nel trovare un affitto. Secondo un’analisi sui dati del Consejo General del Notariado e dell’Istituto Nazionale di Statistica, 26 dei 30 comuni più popolosi dell’arcipelago soddisferebbero i principali criteri economici indicati dalla Commissione europea per essere considerati “zone tensionate”, vale a dire territori nei quali il rapporto tra costo della casa e redditi della popolazione ha raggiunto livelli particolarmente critici.
COME FUNZIONANO I CRITERI EUROPEI
Il riferimento è alla nuova proposta europea in materia di abitazioni accessibili. Il provvedimento non è ancora definitivo e dovrà completare il suo percorso nelle istituzioni europee, ma stabilisce criteri comuni per individuare le zone tensionate, nelle quali il problema dell’accesso alla casa ha raggiunto livelli tali da poter giustificare interventi specifici.
La valutazione parte dal rapporto tra prezzo medio di acquisto di un’abitazione e reddito disponibile pro capite.
Il primo requisito prevede che per acquistare un’abitazione media siano necessari almeno otto anni di reddito disponibile pro capite.
Non basta però superare quota otto. Se il rapporto è compreso tra 8 e meno di 10 anni, bisogna dimostrare anche che questo rapporto sia peggiorato negli ultimi dieci anni disponibili: in altre parole, che il prezzo delle abitazioni sia cresciuto rispetto alla capacità economica della popolazione.
Se invece il rapporto raggiunge o supera 10 anni di reddito, la Commissione considera la situazione già sufficientemente critica da non richiedere anche la dimostrazione del peggioramento nell’ultimo decennio.
Esiste poi un terzo requisito. L’autorità competente deve dimostrare che, senza interventi, è improbabile che la situazione migliori nei tre anni successivi. Per farlo deve valutare dati oggettivi relativi a tre grandi fattori: andamento della popolazione, offerta di abitazioni e domanda di abitazioni.
La proposta richiede inoltre che la valutazione sia basata su dati oggettivi, trasparenti e verificabili. Il rapporto prezzo-reddito viene costruito utilizzando il prezzo medio delle compravendite e il reddito disponibile netto pro capite, anche se le autorità possono utilizzare dati territoriali più dettagliati purché siano statisticamente coerenti con la metodologia europea.
26 COMUNI SU 30
È proprio applicando questi parametri che emerge con forza il caso delle Canarie.
Secondo l’analisi sui 30 comuni più popolosi dell’arcipelago, soltanto Ingenio, Agüimes, Arrecife e Arucas rimarrebbero fuori dai criteri considerati. Negli altri 26 la distanza tra redditi e costo della casa sarebbe sufficiente per rientrare nei parametri indicati da Bruxelles per le zone tensionate.
Alcuni casi mostrano con particolare evidenza la dimensione del problema. Ad Adeje, nel 2023, il prezzo medio di una casa corrispondeva a circa 24,6 anni di reddito. A Guía de Isora si arrivava a 24,3 anni. Seguivano San Miguel de Abona con 18 anni, Mogán con 17,3 e Tías con 17,3.
ANCHE LE GRANDI CITTÀ SUPERANO LA SOGLIA
Il fenomeno non riguarda soltanto le aree a maggiore pressione turistica.
Anche le quattro maggiori città dell’arcipelago supererebbero ampiamente la soglia europea: 12,55 anni di reddito a La Laguna, 12,32 a Santa Cruz de Tenerife, 10,75 a Las Palmas de Gran Canaria e 10,46 a Telde.
Sono numeri particolarmente significativi perché, superando la soglia dei dieci anni, secondo la proposta europea non sarebbe più necessario dimostrare anche che il rapporto tra prezzi e redditi sia peggiorato nell’ultimo decennio.
NON BASTANO COMUNQUE I NUMERI
Superare la soglia economica non significa però che un comune venga automaticamente dichiarato zona tensionata.
Occorre anche dimostrare che il problema abbia caratteristiche strutturali e che difficilmente possa attenuarsi nei tre anni successivi. Entrano quindi in gioco crescita della popolazione, saldo migratorio, disponibilità di nuove abitazioni, costruzione di case, offerta di affitti di lunga durata e domanda abitativa.
Per poter adottare determinate restrizioni è previsto un ulteriore passaggio. L’autorità deve dimostrare, per esempio, che gli affitti di breve durata oppure l’acquisto e l’utilizzo di immobili per finalità diverse dalla residenza principale abbiano prodotto un effetto negativo significativo sull’accessibilità o sulla disponibilità delle abitazioni per almeno i tre anni precedenti.
LE ISOLE SONO TRA I TERRITORI PIÙ ESPOSTI
La Commissione europea individua proprio isole, città e destinazioni turistiche tra i territori nei quali il rischio di diventare zone tensionate può risultare particolarmente elevato, perché alla limitata disponibilità di suolo e alla difficoltà di aumentare rapidamente l’offerta si aggiunge l’utilizzo di una parte delle abitazioni per turismo, seconde case o investimento anziché come residenza permanente.
COSA POTREBBE CAMBIARE
La dichiarazione di zona tensionata potrebbe consentire alle autorità competenti, nel rispetto delle normative nazionali ed europee, di introdurre misure specifiche.
Tra queste potrebbero rientrare restrizioni agli affitti turistici nelle abitazioni che non costituiscono la residenza principale del proprietario, limitazioni a determinati utilizzi non residenziali degli immobili, misure sulle abitazioni lasciate vuote o strumenti destinati a favorire residenti, giovani e acquirenti della prima casa.
Le eventuali restrizioni dovrebbero comunque essere territorialmente limitate, necessarie e proporzionate rispetto al problema che intendono affrontare. La proposta stabilisce inoltre che non possano introdurre discriminazioni fondate sulla nazionalità.
UN PROBLEMA ORMAI MISURABILE
Non esiste quindi alcun automatismo: 8 anni rappresentano la soglia di ingresso, 10 anni rendono più semplice dimostrare la criticità, ma per arrivare alla dichiarazione di zona tensionata e soprattutto alle eventuali restrizioni servono ulteriori elementi oggettivi.
Il dato resta però significativo: nei principali comuni delle Canarie il rapporto tra redditi e prezzo della casa ha raggiunto livelli che, applicando i nuovi criteri proposti dalla Commissione europea, collocherebbero 26 dei 30 centri più popolosi dell’arcipelago oltre la soglia economica prevista.
Non più soltanto una percezione di chi cerca casa. Il problema può essere misurato attraverso parametri molto precisi.
Fonti: elaborazione su dati del Consejo General del Notariado e dell’INE. Criteri normativi verificati sulla proposta della Commissione europea in materia di abitazioni accessibili e definizione delle zone tensionate.
