Non esiste per legge un’età massima, ma dopo i 60-65 anni ottenere un mutuo diventa più complicato.
✍️ Italiano alle Canarie
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Comprare casa in Spagna è diventato sempre più costoso e, per la maggior parte delle famiglie, il ricorso a un mutuo rimane quasi inevitabile. Nel 2026 il problema riguarda però non soltanto i giovani alle prese con prezzi elevati e difficoltà nel mettere da parte l’anticipo, ma anche chi arriva all’acquisto della casa in età più avanzata.
La domanda è semplice: fino a che età una banca spagnola concede un mutuo?
La risposta è meno scontata di quanto possa sembrare.
NON ESISTE UN’ETÀ MASSIMA STABILITA DALLA LEGGE
In Spagna non esiste una norma che vieti di chiedere un mutuo dopo i 60, 65 o 70 anni. Sono le singole banche a stabilire i propri criteri di rischio e, soprattutto, l’età massima che il cliente può avere al momento dell’estinzione del finanziamento.
Qui nasce il vero limite.
Bankinter, per esempio, indica che generalmente il settore colloca intorno ai 75 anni l’età massima alla quale il mutuo dovrebbe essere completamente rimborsato. CaixaBank utilizza invece una soglia più ampia: la somma tra l’età del titolare più anziano e la durata del mutuo non può superare 80 anni.
In pratica, una persona di 60 anni potrebbe ancora ottenere un finanziamento di 15 anni presso una banca che pone il limite a 75 anni, oppure teoricamente di 20 anni dove il limite arriva a 80.
PIÙ SI ACCORCIA IL MUTUO, PIÙ SALE LA RATA
Un finanziamento molto più breve significa rate mensili decisamente più elevate. La banca deve quindi verificare che pensione e altri redditi permettano di sostenere quella rata senza creare una situazione di sovraindebitamento.
Il Banco de España indica generalmente come prudenziale un rapporto tra debiti e reddito intorno al 30-35%, considerando anche eventuali altri prestiti. Nelle sue indicazioni sulla capacità di indebitamento considera comunque il 40% del reddito netto mensile una soglia massima da non superare.
Questo significa che essere pensionati non determina automaticamente un rifiuto. Una pensione stabile può rappresentare, anzi, un reddito regolare e prevedibile. A fare la differenza saranno l’importo della pensione, gli eventuali altri redditi, il capitale richiesto, i risparmi disponibili e la percentuale del valore dell’immobile che deve essere finanziata.
Una persona di 65 anni che chiede 70.000 euro disponendo già di una parte consistente del prezzo della casa può quindi presentare alla banca un profilo molto diverso da chi, alla stessa età, deve finanziare quasi interamente un immobile da 250.000 euro.
IL MERCATO DEI MUTUI NEL 2026
Secondo gli ultimi dati disponibili dell’INE, a maggio 2026 l’importo medio delle nuove ipoteche sulle abitazioni in Spagna era salito a 174.866 euro, il 9,7% in più rispetto a un anno prima. Il tasso medio iniziale era del 2,98% e la durata media del finanziamento era di 25 anni.
Sono proprio quei 25 anni a essere difficilmente accessibili a chi compra casa in età avanzata.
Una persona di 60 anni difficilmente potrà spingersi fino agli 85 anni per terminare il mutuo. La banca ridurrà quindi il periodo di ammortamento e la conseguenza matematica sarà una rata più alta.
COSA PUÒ FAVORIRE CHI HA PIÙ DI 60 ANNI
Avere una pensione stabile rappresenta sicuramente un elemento positivo, ma da sola può non bastare. Pesano molto la disponibilità di risparmi, un basso livello di indebitamento, altri redditi dimostrabili, immobili o patrimonio e soprattutto la possibilità di chiedere una percentuale relativamente contenuta rispetto al valore della casa.
La presenza di un secondo intestatario più giovane con redditi sufficienti può inoltre modificare sensibilmente la valutazione dell’operazione, anche se ogni banca applica criteri propri.
Va invece ridimensionata un’altra convinzione piuttosto diffusa: l’assicurazione sulla vita della banca non è automaticamente obbligatoria.
La normativa permette all’istituto di richiedere alcune coperture collegate al finanziamento, ma se viene richiesta una polizza equivalente il cliente ha diritto a presentare quella di un’altra compagnia e la banca non può peggiorare per questo le condizioni del mutuo. Il Banco de España precisa inoltre che, nell’ambito del mutuo, l’assicurazione obbligatoria direttamente collegata all’immobile è quella contro gli incendi/danni prevista dalla normativa.
QUINDI, A 60 O 70 ANNI SI PUÒ ANCORA OTTENERE UN MUTUO?
Sì. L’età, da sola, non chiude automaticamente la porta.
Con il passare degli anni, però, la banca diventa più selettiva e acquistano sempre più peso reddito, risparmi, patrimonio e quota dell’immobile già coperta con capitale proprio.
Il punto, quindi, non è tanto chiedersi: sono troppo anziano per ottenere un mutuo?, quanto piuttosto: con quale importo, durata e rata la banca considera ancora sostenibile il finanziamento?
Su questa risposta, più che sulla data di nascita, oggi si decide gran parte della partita.
Fonti: Banco de España 2026 – INE – Bankinter
